问 开发商有土地抵押能办大证吗？

用户想了解的是，在土地已被抵押的情况下，开发商是否还能办理房产大证（即不动产权证的批量办理）。这涉及房地产开发过程中的物权法和抵押权相关规定。

1. 法律基础：根据《中华人民共和国物权法》和《不动产登记暂行条例》，开发商在土地上设定抵押权后，其仍然有权进行开发并销售房屋，但必须遵守抵押权的相关限制。

2. 操作可能性：开发商在完成建设并满足当地房产管理部门的验收标准后，理论上可以申请办理大产证，但需通知抵押权人并获得其同意或遵循已有的抵押协议条款，因为土地上的任何变动可能影响抵押权人的利益。

3. 抵押权的影响：根据《物权法》第一百九十一条，转让抵押财产需经抵押权人同意，或清偿债务消除抵押权。这意味着办理大证虽可行，但需处理好与抵押权人的关系，确保不违反抵押合同条款。

4. 购房者权益保护：《物权法》规定，购房者的预告登记可以对抗抵押权。一旦购房者完成预告登记，其权益将得到一定程度的保护，即使土地存在抵押。

5. 最新法规动态：随着《民法典》的实施（自2021年1月1日起），原《物权法》的相关内容被纳入其中，第406条和第407条继续明确了抵押财产的转让规则及预告登记对买受人的保护，确保了法律的一致性和购房者权益的保障。

综上所述，虽然存在土地抵押，开发商在履行相应法律程序和取得必要同意后，仍可办理大证。但这一过程中必须谨慎处理与抵押权人的关系，并确保购房者的合法权益不受损害，遵守《民法典》等最新法律法规的规定。最终，成功办理大证还需具体问题具体分析，遵循地方政策和实际操作流程。