问 二手房显示抵押状态怎么办？

用户希望了解当购买二手房时发现房屋处于抵押状态应如何处理，以及这种情况下可能涉及的法律风险和应对措施。

1. 合法性审查：根据《中华人民共和国物权法》第191条的规定，“抵押期间，抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的，应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。”因此，在购买二手房前，买方应要求卖方提供房产证、土地使用权证等文件，通过房地产交易中心查询房屋是否存在抵押登记，确保交易的合法性与安全性。

2. 风险评估：若房屋确实存在抵押，买方需评估该抵押对自身权益的影响。根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国担保法>若干问题的解释》第67条，“抵押权存续期间，抵押人转让已办理登记的抵押物的，应当通知抵押权人并告知受让人转让物已经抵押的情况；抵押人未通知抵押权人或者未告知受让人的，如果抵押物已经登记的，抵押权人仍可以行使抵押权。”这意味着即使房屋被转手，原抵押权仍然有效，一旦卖方无法偿还贷款，银行有权处置该房产。

3. 合同条款设置：在签订购房合同时，买方可以要求在合同中明确约定卖方必须在规定时间内解除抵押，否则视为违约，买方有权解除合同并要求赔偿损失。《中华人民共和国合同法》第107条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”

4. 资金监管：为保障交易安全，双方可选择通过第三方资金监管平台进行交易款项的托管。只有在卖方完成解押手续后，监管机构才会将房款支付给卖方，从而降低因卖方违约导致的资金风险。

5. 法律救济途径：如果卖方未能按约解除抵押，买方可以通过诉讼途径要求解除合同或请求法院判决卖方继续履行合同义务。《中华人民共和国民事诉讼法》第119条规定了民事诉讼的基本条件，包括原告是与本案有直接利害关系的公民、法人和其他组织；有明确的被告；有具体的诉讼请求和事实、理由；属于人民法院受理民事诉讼的范围和受诉人民法院管辖。

综上所述，面对二手房抵押状态，买方应充分了解相关法律法规，谨慎审查房屋状况，合理设置合同条款，必要时寻求专业法律人士的帮助，以最大限度地保护自身合法权益。