问 开发商破产把房子抵押了怎么办？

您想了解在开发商破产并已将房产抵押的情况下，购房者应如何维护自身权益。作为资深律师，我将从五个方面对您的法律问题进行详细分析。

1. 购房者的债权地位：根据《中华人民共和国企业破产法》第75条，在重整期间，对债务人的特定财产享有的担保权暂停行使。同时，根据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第1条和第2条，消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。因此，如果购房者已经支付了大部分房款，其权利应当受到保护。但若仅支付部分款项，则可能面临较大风险。

2. 房产抵押的法律效力：依据《中华人民共和国民法典》第406条，抵押期间，抵押人可以转让抵押财产。当事人另有约定的，按照其约定。抵押财产转让的，抵押权不受影响。然而，根据《中华人民共和国物权法》第191条，抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。若开发商未经债权人同意擅自转让抵押房产，可能构成侵权行为。

3. 购房者与开发商之间的合同关系：根据《中华人民共和国民法典》第577条，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。因此，若开发商未按约定时间交付房屋，购房者有权要求其承担违约责任。

4. 购房者与银行之间的贷款合同：根据《中华人民共和国民法典》第680条，禁止高利放贷，借款的利率不得违反国家有关规定。借款合同对支付利息没有约定的，视为没有利息。借款合同对支付利息约定不明确，当事人不能达成补充协议的，按照当地或者当事人的交易方式、交易习惯、市场利率等因素确定利息。购房者需按照贷款合同约定按时还款，避免产生逾期记录影响个人信用。

5. 破产程序中的购房者权益保护：根据《中华人民共和国企业破产法》第82条，下列各类债权的债权人参加讨论重整计划草案的债权人会议，并依法表决：（一）对债务人的特定财产享有担保权的债权；（二）债务人所欠职工的工资和医疗、伤残补助、抚恤费用，所欠的应当划入职工个人账户的基本养老保险、基本医疗保险费用，以及法律、行政法规规定应当支付给职工的补偿金；（三）债务人所欠税款；（四）普通破产债权。因此，在破产清算过程中，购房者可依据上述规定主张自己的合法权益。

综上所述，在开发商破产且已将房产抵押的情况下，购房者应积极维护自身权益，依据相关法律法规向法院提起诉讼或申请参与破产程序，争取获得应有的赔偿或补偿。