问 买私人房发现被抵押了该怎么办？

用户提出的问题是：购买私人房产时发现该房产已被抵押，应当如何处理？从法律角度出发，我们可以从合同效力、抵押权的优先性、购房者的权益保护、合同解除以及法律责任等五个方面进行详细的法律分析。

1. 合同效力

根据《中华人民共和国物权法》第一百八十六条规定：“以建筑物和其他土地附着物为抵押物的，应当办理抵押登记。”如果买卖双方在签订房屋买卖合同时，卖方未告知房屋已设定抵押的事实，且该抵押未经登记，则该抵押合同可能因违反法律规定而无效。因此，购房者可以依据《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定主张合同无效。

2. 抵押权的优先性

根据《中华人民共和国担保法》第四十一条规定：“当事人以本法第四十二条规定的财产抵押的，应当办理抵押物登记，抵押合同自登记之日起生效。”这意味着，即使房屋买卖合同有效，但若卖方对房屋设定的抵押已经登记，抵押权将优先于房屋买卖合同中的权利。因此，购房者应当在购房前查询房屋是否存在抵押情况，以避免购买到有瑕疵的房产。

3. 购房者的权益保护

根据《中华人民共和国消费者权益保护法》第八条和第二十条的规定，消费者享有知悉其购买的商品或者接受的服务的真实情况的权利。在房屋买卖交易中，卖方应当如实向购房者披露房屋的状况，包括是否设定抵押等情况。如果卖方故意隐瞒房屋抵押事实，导致购房者遭受损失，购房者有权要求卖方承担赔偿责任。

4. 合同解除

根据《中华人民共和国合同法》第九十四条规定，当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的的，另一方当事人可以解除合同。如果卖方在签订房屋买卖合同时隐瞒房屋抵押事实，导致购房者无法取得房屋所有权，购房者有权依据上述法律规定解除合同。

5. 法律责任

根据《中华人民共和国刑法》第二百六十六条的规定，诈骗罪是指以非法占有为目的，虚构事实或者隐瞒真相，骗取公私财物的行为。如果卖方在明知房屋存在抵押的情况下，故意隐瞒这一事实，诱使购房者签订房屋买卖合同并支付房款，卖方可能构成诈骗罪，依法应追究刑事责任。

总结：购房者在购买私人房产时，应当谨慎核实房屋是否存在抵押情况，确保自身权益不受侵害。如发现卖方故意隐瞒房屋抵押事实，购房者有权要求卖方承担相应的法律责任，并依据相关法律规定维护自己的合法权益。