问 房产抵押合同期满了怎么办？

用户提出的问题主要集中在房产抵押合同期满后应如何处理，以及相关的法律程序和权益保障。

作为资深高级律师的分析：

1. 合同到期后的处理：根据《中华人民共和国民法典》第409条，“债务人履行债务或者债权人同意的，抵押权消灭。”这意味着当抵押合同期满，若债务已清偿或双方达成新的协议，抵押权自动解除。反之，若债务未清偿，需根据原合同约定或双方协商进行续期或处理。

2. 续签或变更合同：如果双方希望继续维持抵押关系，可以依据《民法典》第396条的规定，签订新的抵押合同或对现有合同进行变更。在新合同中明确新的期限、利率等条款，确保双方权益得到保障。

3. 解除抵押登记：一旦债务完全清偿或合同终止，抵押权人应当配合债务人向不动产登记机构申请注销抵押登记，这符合《不动产登记暂行条例实施细则》第78条的规定：“抵押权消灭的，当事人可以申请办理抵押权注销登记。”

4. 违约责任与救济措施：若一方违反合同约定，另一方可依据《民法典》第577条要求违约方承担违约责任，包括但不限于赔偿损失、支付违约金等。同时，《民法典》第584条也规定了损害赔偿的具体计算方式，以保护受损方的合法权益。

5. 争议解决机制：对于因合同履行产生的任何争议，双方可首先尝试通过协商解决；协商不成时，可根据合同中的仲裁条款提交至约定的仲裁机构，或直接向人民法院提起诉讼。《民法典》第463条明确了合同的权利义务关系受法律保护，任何一方不得擅自解除或变更，除非依法定程序。

总结：

综上所述，在房产抵押合同期满后，无论是选择续签、解除还是其他处理方式，都需遵循相关法律法规，确保双方权益得到合法有效的保护。同时，面对可能出现的违约情况，也应充分利用法律赋予的救济途径，维护自身利益。