问 融创抵押在建房产怎么办？

用户希望了解在融创项目中抵押在建房产的具体操作流程及法律风险。以下将从法律角度详细分析该问题。

一、在建工程抵押的概念与合法性

根据《中华人民共和国民法典》第三百九十五条：“债务人或者第三人有权处分的下列财产可以抵押：（一）建筑物和其他土地附着物；（二）建设用地使用权；（三）海域使用权；（四）生产设备、原材料、半成品、产品；（五）正在建造的建筑物、船舶、航空器；（六）交通运输工具；（七）法律、行政法规未禁止抵押的其他财产。”因此，在建工程作为抵押物是合法的。

二、在建工程抵押的条件

根据《城市房地产抵押管理办法》第八条：“在建工程抵押，应当符合下列条件：（一）抵押人为债务人；（二）抵押权人为债权人；（三）抵押人已取得国有土地使用权证书和建设工程规划许可证；（四）抵押人已投入在建工程的资金达到工程建设总投资的25%以上；（五）抵押人已向抵押权人提供在建工程的评估报告；（六）抵押人已向抵押权人提供在建工程的保险证明。”

三、在建工程抵押的登记程序

根据《不动产登记暂行条例》第十四条：“当事人可以持人民法院、仲裁委员会的生效法律文书或者人民政府的生效决定单方申请不动产登记。有下列情形之一的，不动产登记机构直接办理不动产登记：（一）人民法院持生效法律文书和协助执行通知书要求不动产登记机构办理登记的；（二）人民检察院、公安机关依据法律规定持协助查封通知书要求办理查封登记的；（三）人民政府依法作出征收或者收回不动产权利决定生效后，要求不动产登记机构办理注销登记的；（四）法律、行政法规规定的其他情形。”因此，在建工程抵押需要到当地不动产登记机构进行登记，以确保抵押权的有效性。

四、在建工程抵押的风险

1. 工程进度风险：在建工程的建设过程中可能会出现延期、停工等问题，影响抵押物的价值。
2. 资金链断裂风险：如果开发商资金链出现问题，可能导致在建工程无法按时完工，从而影响抵押权的实现。
3. 政策风险：房地产市场政策变动可能影响在建工程的价值和市场前景。

五、在建工程抵押的解除

根据《城市房地产抵押管理办法》第二十六条：“抵押期间，抵押人转让已办理登记的抵押房地产的，应当通知抵押权人并告知受让人转让房地产已经抵押的情况；抵押人未通知抵押权人或者未告知受让人的，转让行为无效。”因此，如果融创项目中的在建工程抵押需要解除，必须经过抵押权人的同意，并办理相应的解除手续。

总结

融创项目中抵押在建房产的操作需要严格遵守相关法律法规，确保抵押的合法性和有效性。同时，抵押双方应充分评估潜在风险，采取必要措施保障自身权益。