问 债务人按揭房已抵押怎么办？

用户提出的问题是：当债务人以其按揭房产作为贷款抵押时，若债务人未能履行还款义务，债权人有权对抵押物进行处置以清偿债务。然而，当债务人已将房产再次抵押给第三方时，这种情况下债权人的权利如何得到保障？这涉及到抵押权的优先性、债务人的违约责任以及债权人追偿权的行使等问题。本回答将从五个方面详细分析这一法律问题，并引用最新的中国法律依据。

1. 抵押权的设立与效力：根据《中华人民共和国民法典》第三百九十四条规定：“为担保债务的履行，债务人或者第三人可以将其财产抵押给债权人。”因此，债务人可以将房产作为抵押物向债权人提供担保。但若债务人又将同一房产再次抵押给第三方，则需要考虑抵押权的设立时间、登记情况等因素来判断哪个抵押权具有优先效力。
2. 抵押权的优先性：《中华人民共和国民法典》第四百一十四条规定：“同一财产向两个以上债权人抵押的，拍卖、变卖抵押财产所得的价款按照以下规定清偿：（一）抵押权已经登记的，按照登记的时间先后确定清偿顺序；（二）抵押权已经登记的先于未登记的受偿；（三）抵押权未登记的，按照债权比例清偿。”据此，如果债务人的房产已经抵押给债权人并进行了登记，那么在债务人违约的情况下，债权人有权优先于未登记的抵押权人或无抵押权的债权人对房产进行处置以清偿债务。
3. 债务人的违约责任：债务人未能按时履行还款义务构成违约，根据《中华人民共和国民法典》第五百七十七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”债权人可以通过诉讼等方式要求债务人承担违约责任，包括但不限于支付逾期利息、违约金等。
4. 债权人追偿权的行使：债权人有权通过司法途径追偿债务，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条的规定，债权人可以向人民法院提起民事诉讼，请求法院判决债务人偿还债务。在执行过程中，如果债务人的房产已被合法抵押给债权人并进行了登记，债权人有权申请法院对该房产进行强制执行，以实现债权。
5. 其他注意事项：在处理此类案件时，还应关注抵押合同的有效性、债务人的实际偿还能力、抵押物的价值评估等因素。同时，债权人应在法定期限内主张其权利，避免因超过诉讼时效而丧失胜诉权。

总之，在债务人已将房产抵押给第三方的情况下，债权人的权利保护主要依赖于抵押权的设立时间和登记情况。债权人应及时通过法律手段维护自身权益，确保自己的债权得到充分保护。同时，债务人也应遵守合同约定，及时履行还款义务，避免违约行为的发生。

最后，建议涉及此类复杂法律问题时，债务人和债权人双方均应咨询专业律师，以获取针对具体情况的专业法律意见和解决方案。