问 交房的时候土地是抵押状态怎么办？

用户希望了解在房屋交付时若土地仍处于抵押状态，应如何处理以及可能的法律后果。以下将从法律角度详细分析该问题。

1. 法律性质与效力：根据《中华人民共和国物权法》第191条的规定：“抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。”这意味着，如果开发商在未取得抵押权人（通常是银行）同意的情况下，将土地上的房产出售给购房者，这种行为在法律上存在瑕疵。购房者有权要求开发商解决土地抵押问题，或者要求解除合同并赔偿损失。

2. 购房者的权利保护：根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第8条：“因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。”购房者可以此为依据，向法院提起诉讼，要求解除购房合同及相关的贷款合同，同时要求开发商退还已付购房款及利息，并承担相应的违约责任。

3. 开发商的责任：开发商作为卖方，有义务确保所售房屋不存在任何权利负担，包括但不限于抵押权。若开发商违反此义务，根据《中华人民共和国合同法》第107条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”购房者可以要求开发商采取补救措施，如解除土地抵押，或直接要求赔偿。

4. 政府监管与协助：根据《城市房地产管理法》第38条：“下列房地产，不得转让：……（二）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；……”地方政府的房产管理部门有责任对房地产交易进行监管，对于存在抵押的土地上的房产交易，应严格审查，必要时可暂停交易直至抵押解除。购房者可以向当地房产管理局投诉，寻求政府的帮助和支持。

5. 协商解决与法律途径：在实际操作中，建议购房者首先尝试与开发商进行沟通，要求其尽快解决土地抵押问题。如果协商无果，购房者可以通过法律途径维护自身权益，如向人民法院提起诉讼，请求法院判决开发商解除土地抵押或赔偿损失。

综上所述，当遇到房屋交付时土地仍处于抵押状态的情况，购房者应积极采取措施，通过法律手段维护自己的合法权益。同时，建议购房者在购房前仔细核查房屋及土地的权利状况，避免类似问题的发生。