问 新房网签后被抵押怎么办？

用户在询问：新房网签后若被开发商擅自抵押，应如何应对及寻求法律救济。作为资深高级律师，我将从以下五个方面对此问题进行详细法律分析：

1. 开发商行为的合法性审查：根据《城市房地产管理法》第48条、《物权法》第182条以及《民法典》第394条的规定，预售商品房在未完成所有权转移登记前，开发商虽享有处分权，但未经预告登记权利人（购房者）同意，不得设立抵押权。因此，若开发商擅自将已网签的新房抵押，其行为涉嫌违法。

2. 预告登记的效力保护：购房者在办理网签时通常会同步申请预告登记（《民法典》第221条）。一旦预告登记完成，根据《民法典》第229条，开发商后续对房产的抵押行为，无法对抗已进行预告登记的购房者的权益，即抵押权不能优于购房者的权益。

3. 合同违约责任追究：开发商擅自抵押已网签房屋，违反了与购房者签订的商品房买卖合同中关于产权无瑕疵的约定。根据《民法典》第577条，购房者有权要求开发商承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。

4. 诉讼途径解决：购房者可以依据《民事诉讼法》第119条向有管辖权的人民法院提起诉讼，请求确认开发商抵押行为无效，解除抵押，甚至要求解除购房合同、返还购房款并赔偿损失。同时，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（法释〔2020〕17号）第8、9条规定，如符合法定情形，购房者还有权主张开发商双倍返还购房款。

5. 行政监管与投诉举报：购房者可依据《城市房地产开发经营管理条例》、《商品房销售管理办法》等法规，向当地房地产管理部门投诉举报开发商违规行为，请求行政机关介入调查，对开发商实施行政处罚，以此施压促使其尽快解决问题。

综上所述，面对新房网签后被开发商擅自抵押的情况，购房者应充分利用预告登记的法律效力，坚决追究开发商的违约责任，适时通过诉讼途径维护自身权益，并积极借助行政监管力量，多管齐下，确保购房权益不受侵害。