问 抵押房卖不出去怎么办？

用户希望了解在抵押房产无法出售的情况下，有哪些合法途径可以解决这一问题，以及相关的法律依据是什么。以下是根据中国现行法律对这一问题的详细分析：

1. 协商解决：首先，建议与抵押权人（通常是银行）进行协商，看是否可以通过提前还清贷款或部分还款来解除抵押权，从而使得房屋能够顺利出售。根据《中华人民共和国民法典》第392条：“被担保的债权既有物的担保又有人的担保的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，债权人应当按照约定实现债权；没有约定或者约定不明确，债务人自己提供物的担保的，债权人应当先就该物的担保实现债权。”这表明在有抵押的情况下，应优先处理抵押物。

2. 申请法院拍卖：如果协商无果，可以向人民法院申请拍卖抵押房产，所得款项用于偿还债务。《中华人民共和国民事诉讼法》第247条规定：“被执行人未按执行通知履行法律文书确定的义务，人民法院有权查封、扣押、冻结、拍卖、变卖被执行人应当履行义务部分的财产。”这一规定为通过司法途径解决抵押房产问题提供了法律支持。

3. 寻求第三方购买：可以尝试寻找愿意承担剩余贷款的买家，即买方同意在购买房产的同时接手贷款。这种情况下，需要确保所有相关方（包括原抵押权人）的同意，并且完成必要的法律手续。《中华人民共和国城市房地产管理法》第38条指出：“以出让方式取得土地使用权的，转让房地产时，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的百分之二十五以上，属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件。”

4. 变更抵押物：若原抵押物难以出售，可与抵押权人协商更换其他等值或更高价值的资产作为新的抵押物，以此解除原有房产的抵押状态。《中华人民共和国民法典》第390条规定：“抵押人的行为足以使抵押财产价值减少的，抵押权人有权请求抵押人停止其行为；抵押财产价值减少的，抵押权人有权请求恢复抵押财产的价值，或者提供与减少的价值相应的担保。抵押人不恢复抵押财产的价值也不提供担保的，抵押权人有权请求债务人提前清偿债务。”

5. 法律援助与咨询：在整个过程中，建议聘请专业律师提供法律援助，确保每一步操作都符合法律规定，避免因程序不当而引发更多纠纷。《中华人民共和国律师法》第28条规定：“公民、法人和其他组织因合法权益受到侵害而需要法律帮助时，可以委托律师代理民事、行政诉讼和仲裁，提供非诉讼法律服务，担任法律顾问。”

综上所述，面对抵押房产难以出售的情况，可以通过协商、司法拍卖、寻找第三方买家、变更抵押物等多种方式解决问题，同时确保每一步骤均依法进行。希望上述信息能帮助您妥善处理相关事宜。