问 回迁房买卖后被抵押怎么办？

用户问题概述：

用户面临的问题是购买了回迁房后，发现该房产已被抵押，需要了解如何处理这一情况，包括可能的法律途径、责任归属、风险评估及解决方案。

法律分析：

1. 合同有效性与法律效力

• 相关法规：根据《中华人民共和国合同法》第52条，合同在以下情形下无效或可撤销：一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；以合法形式掩盖非法目的；损害社会公共利益；违反法律、行政法规的强制性规定。
• 分析：如果购房合同是在不知情的情况下签订的，且没有证据显示存在上述无效或可撤销的情形，则合同一般视为有效。但购房人有权要求卖方披露房屋被抵押的事实，否则可能构成欺诈。

2. 抵押权人的优先权

• 相关法规：根据《中华人民共和国民法典》第410条，抵押权人在债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，依法享有就抵押财产优先受偿的权利。
• 分析：抵押权人享有优先受偿权，即在债务未清偿前，其对抵押物有优先处置权并优先于其他债权人获得赔偿。这意味着，在未清偿抵押债务之前，抵押权人有权阻止或影响房屋的交易。

3. 法律责任与违约风险

• 相关法规：《中华人民共和国合同法》第107条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
• 分析：卖方在明知房屋被抵押的情况下仍进行交易，可能构成违约行为。购房人可以要求卖方承担违约责任，包括但不限于赔偿损失、解除合同、支付违约金等。

4. 风险评估与解决策略

• 风险：若抵押权未解除，新购房产在法律上可能存在权属争议，导致无法正常交易、过户，甚至面临抵押财产被强制执行的风险。
• 策略：购房前应充分调查房产状况，尤其是抵押信息。建议聘请专业律师进行尽职调查，并在合同中加入保护条款，明确双方权利与义务，确保交易安全。

5. 后续行动与法律援助

• 行动：如遭遇问题，首先应通过协商解决，要求卖方解除抵押或提供相应的担保。若协商不成，可向法院提起诉讼，请求确认合同无效或解除合同，并要求损害赔偿。
• 援助：寻求专业律师的帮助，利用法律知识和实践经验，制定有效的法律策略，以保护自身权益。

总结：

面对回迁房买卖后被抵押的情况，购房人需谨慎行事，全面了解合同的有效性、抵押权人的优先权、可能的法律责任与违约风险，并采取适当的法律措施来保护自己的权益。通过专业的法律咨询和策略规划，可以有效应对这一复杂情况，避免不必要的经济损失和法律纠纷。