问 出卖房子抵押权怎么办？

用户希望了解在出卖已设定抵押权的房子时应当如何处理，以及相关的法律风险和程序要求。

1. 合法性审查：根据《中华人民共和国民法典》第406条：“抵押期间，抵押人可以转让抵押财产。当事人另有约定的，按照其约定。抵押财产转让的，抵押权不受影响。”这表明，在没有特别约定的情况下，抵押人有权转让抵押物，但转让行为不影响原抵押权的存在。因此，首先需要确认房屋买卖合同中是否有关于抵押权转让的特别约定，如果没有特别约定，则出卖方有权转让抵押房产，但必须告知买受人房产上的抵押情况。

2. 通知义务与同意：《民法典》第407条规定：“抵押权不得与债权分离而单独转让，也不得作为其他债权的担保。”这意味着，如果出卖方打算通过出售房产来清偿债务或解除抵押，需要事先通知抵押权人（通常是贷款银行），并获得其同意。此外，《城市房地产管理法》第38条也规定了“以出让方式取得的土地使用权进行房地产开发的，未按照土地使用权出让合同规定的期限和条件投资开发、利用土地的，不得转让”，虽然这条主要针对土地使用权，但在实际操作中，涉及抵押房产转让时，通常也需要遵循类似原则，确保不违反相关法律法规。

3. 解除抵押手续：在完成交易前，出卖方应使用购房款偿还银行贷款，从而解除房产上的抵押登记。根据《不动产登记暂行条例》第19条：“不动产权利人、利害关系人申请查询、复制不动产登记资料的，应当提交申请书及申请人身份证明材料；利害关系人申请查询的，还应当提交其与该不动产有利害关系的证明材料。”此过程可能需要买卖双方共同前往当地不动产登记中心办理。

4. 风险提示：对于买受人而言，购买存在抵押的房产存在一定风险，如若出卖方未能按时还款导致房产被拍卖，将直接影响到买受人的权益。因此，建议买受人在签订合同时要求出卖方提供详细的还款计划，并设置相应的违约条款，以保障自身利益。

5. 合同条款设计：为避免后续纠纷，买卖双方应在合同中明确约定关于抵押权处理的具体方案，包括但不限于还款时间表、违约责任等。同时，考虑到不同地区可能存在差异化的政策规定，建议聘请专业律师对合同文本进行审核，确保其合法有效。

综上所述，出卖已设定抵押权的房子需遵循相关法律法规，履行必要的通知、同意及解押程序，同时注意防范潜在的法律风险。通过合理规划和专业指导，可以有效保障交易的安全性和合法性。