问 抵押在建工程可以办预售证？

用户想了解的是，在建工程是否可以在抵押状态下办理预售许可证。具体而言，用户希望从法律角度明确这一操作的可行性及其法律依据。

一、法律依据

根据《城市房地产管理法》第四十五条的规定：“商品房预售应当符合下列条件：（一）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；（二）持有建设工程规划许可证和施工许可证；（三）按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的百分之二十五以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期。”这里并没有直接规定在建工程抵押会影响预售许可证的办理。

二、政策导向

2016年住房和城乡建设部发布的《关于进一步规范和加强房屋网签备案工作的指导意见》（建房〔2016〕237号）中提到，要“严格预售许可审批，确保预售项目符合法定条件”，但同样没有明确禁止在建工程抵押后申请预售许可证。这表明，政策层面并未绝对禁止这种做法，但要求严格审核相关条件。

三、实际操作

实践中，各地对于在建工程抵押后能否办理预售许可证的态度不一。部分地方允许在满足一定条件下办理，如提供足额担保或解除部分抵押等措施，确保购房者的权益不受损害。这体现了地方性法规与实践操作中的灵活性。

四、风险提示

需要注意的是，即使法律上允许在建工程抵押后办理预售许可证，开发企业也应充分披露相关信息给购房者，避免因信息不对称引发纠纷。同时，银行作为抵押权人，通常会对开发商的销售行为进行监督，确保抵押物价值不被不当减少。

五、最新司法解释

最高人民法院于2021年1月1日实施的《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十二条指出：“出卖人未告知买受人而将房屋抵押给第三人，导致不能履行合同义务的，买受人可以请求解除合同并赔偿损失。”此条款进一步强调了透明度的重要性，保护了购房者的合法权益。

综上所述，在满足特定条件的前提下，抵押状态下的在建工程是可以申请预售许可证的，但需遵守相关法律法规及地方政策的具体要求，同时保障购房者知情权，维护市场秩序。