问 开发商先抵押后卖怎么办？

用户想了解开发商在已将房产抵押给银行或其他债权人后又将其出售给购房者的法律后果及应对措施。对于这种情况，购房者需要了解其权利如何得到保护以及可能采取的法律行动。

1. 合法性分析：根据《中华人民共和国物权法》第191条的规定，“抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产”。这意味着，在没有获得抵押权人（通常是贷款银行）书面同意的情况下，开发商出售已经抵押的房产是违法的行为。

2. 合同效力问题：依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十条：“出卖人就同一房屋订立数个有效的商品房买卖合同，在履行过程中发生争议，如果买受人均要求实际履行合同并取得房屋所有权，则应当按照登记、占有、支付价款等顺序确定权利人。”即使合同因未获抵押权人同意而无效，但若买家已经完成了相应付款且进行了预告登记，则仍有可能优先于其他债权人获得该房产的所有权。

3. 损害赔偿请求权：当购房者发现自己购买了被抵押的房产时，可以依据《中华人民共和国民法典》第五百零三条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定条件的，对方有权要求继续履行或者解除合同，并可以要求赔偿损失。”向开发商主张违约责任或解除合同并要求返还已付房款及利息等合理费用。

4. 撤销权与追认程序：根据《民法典》第四百六十五条：“债务人以明显不合理低价转让财产，对债权人造成损害，并且受让人知道该情形的，债权人可以请求人民法院撤销债务人的行为。”若存在恶意串通损害第三方利益的情况，相关方有权申请法院撤销此交易；同时，《物权法》第一百九十一条第二款指出：“抵押期间，抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的，应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。”表明只要经过抵押权人同意并妥善处理好债务关系，此类转让行为是可以合法化的。

5. 预防措施建议：为了避免陷入此类困境，购房者应在签约前通过官方渠道查询所购房产是否存在抵押情况，并确保所有必要的手续都已完成。此外，还应该仔细审查购房合同中的条款，尤其是有关产权状态和交付条件的部分。

总结来说，面对开发商先抵押后售房的情形，购房者不仅可以通过法律途径维护自身权益，还应增强风险意识，在交易初期就做好充分调查准备。