问 买的小产权房被抵押怎么办？

用户希望了解在购买小产权房后发现该房产已被抵押的情况下，应如何处理及可能的法律后果。以下将从法律角度详细分析此问题。

一、小产权房的性质

小产权房是指在农村集体土地上建设的房屋，其产权证由乡政府或村委会颁发，而非国家正式的土地使用权证和房屋所有权证。根据《中华人民共和国土地管理法》第六十三条：“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。”因此，小产权房的交易在法律上存在一定的风险和不确定性。

二、抵押权的效力

如果小产权房已经被抵押，根据《中华人民共和国民法典》第四百零二条：“以本法第三百九十五条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。”虽然小产权房的抵押在法律上可能存在瑕疵，但若抵押权已经登记，抵押权人仍可能享有优先受偿的权利。

三、购房者的权益保护

购房者在不知情的情况下购买了已被抵押的小产权房，可以依据《中华人民共和国民法典》第一百四十八条：“一方以欺诈手段，使对方在违背真实意思的情况下实施的民事法律行为，受欺诈方有权请求人民法院或者仲裁机构予以撤销。”要求撤销合同或主张赔偿。此外，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条也规定：“出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明；（二）故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实；（三）故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。”

四、解决途径

1. 协商解决：首先与卖方协商，要求解除合同并退还购房款。
2. 诉讼途径：若协商不成，可向人民法院提起诉讼，要求确认合同无效或撤销合同，并请求赔偿。
3. 行政投诉：向当地房地产管理部门投诉，要求对卖方进行行政处罚。

五、预防措施

1. 尽职调查：在购房前，务必对房屋的产权状况进行详细调查，包括是否被抵押等。
2. 签订书面合同：确保所有交易条款均以书面形式明确，并保留相关证据。
3. 法律咨询：在交易过程中，建议咨询专业律师，确保交易合法合规。

综上所述，购买小产权房后发现该房产已被抵押，购房者应尽快采取法律手段维护自身权益，同时在未来的购房过程中加强尽职调查，避免类似问题的发生。