问 房子抵押不可以住人吗怎么办？

用户希望了解当房屋被抵押后是否还能继续居住，以及如果不能居住应如何处理。以下是从资深高级律师的角度，对这一问题的五个方面的详细分析：

1. 房屋抵押与居住权的关系：

   • 根据《中华人民共和国民法典》第396条：“债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产作为债权的担保，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该财产优先受偿。” 这一规定明确了抵押物可以不转移占有，因此抵押房屋通常情况下仍然可以由抵押人居住。
   • 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉有关担保制度的解释》第42条也进一步明确：“抵押期间，抵押人转让抵押财产的，应当通知抵押权人，并告知受让人转让财产已经抵押的情况；抵押人未通知抵押权人或者未告知受让人的，不影响转让合同的效力。”

2. 抵押合同中的特别约定：

   • 抵押合同中可能会有特别约定，如限制抵押人居住或要求抵押人在特定条件下搬离。这些约定在不违反法律法规的前提下是有效的。例如，《民法典》第401条规定：“抵押权人在债务履行期限届满前，与抵押人约定债务人不履行到期债务时抵押财产归债权人所有的，只能依法就抵押财产优先受偿。”
   • 如果抵押合同中有此类特别约定，抵押人应当遵守，否则可能面临违约责任。

3. 抵押权实现时的居住权保护：

   • 当抵押权实现时，抵押房屋可能会被拍卖或变卖。根据《民法典》第410条：“债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，抵押权人可以与抵押人协议以抵押财产折价或者以拍卖、变卖该抵押财产所得的价款优先受偿。”
   • 在这种情况下，抵押人需要搬离房屋，但根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第20条：“被执行人及其所扶养家属生活所必需的居住房屋，人民法院可以查封，但不得拍卖、变卖或者抵债。” 因此，如果抵押房屋是抵押人及其家庭唯一的生活住所，法院会给予一定的保护措施。

4. 租赁关系的影响：

   • 如果抵押房屋在抵押前已经出租，根据《民法典》第405条：“抵押权设立前，抵押财产已经出租并转移占有的，原租赁关系不受该抵押权的影响。” 这意味着抵押权的设立不会影响已存在的租赁关系，承租人仍可继续居住。
   • 但如果抵押房屋是在抵押后出租的，则需征得抵押权人的同意，否则租赁关系可能无效。

5. 法律救济途径：

   • 如果抵押权人或第三方侵犯了抵押人的居住权，抵押人可以通过诉讼或其他法律手段维护自己的合法权益。根据《民法典》第233条：“物权受到侵害的，权利人可以通过和解、调解、仲裁、诉讼等途径解决。”
   • 抵押人还可以向人民法院申请执行异议，请求法院保护其居住权。

综上所述，房屋抵押并不必然导致抵押人失去居住权，但具体情形还需结合抵押合同的具体条款和相关法律规定进行判断。如果抵押权实现时抵押人需要搬离，抵押人应积极寻求法律救济，保护自己的合法权益。