问 有抵押可以办预售证吗安全吗？

用户提出的问题主要关注于：在房地产开发项目中，如果存在抵押的情况下，开发商是否可以申请并获得预售许可证，以及这种情况下购房者的权益是否能够得到保障。

资深高级律师角度分析：

1. 预售许可与抵押权的关系：根据《城市商品房预售管理办法》（2004年建设部令第131号）第五条的规定，开发商申请预售许可证时，需要提交包括土地使用权证书、建设工程规划许可证等一系列文件，但并未明确禁止已抵押的土地或房产申请预售。这意味着，原则上，存在抵押并不直接构成申请预售许可证的障碍。

2. 购房者权益保护：《城市房地产管理法》第四十五条指出，预售的商品房应当符合一定条件，其中包括“已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书”，但未对抵押状态进行限制。然而，购房者在购买存在抵押的商品房时，其权益可能受到抵押权人的影响。因此，购房者应要求开发商提供抵押解除证明或相关担保措施，确保自身权益不受损害。

3. 抵押解除与购房合同：根据《民法典》第三百九十四条和四百一十条的规定，抵押权人有权在债务履行期限届满未受清偿时，依照法律规定实现抵押权。为保护购房者利益，《民法典》第六百八十七条规定了保证合同的连带责任，即保证人在债务人不履行债务时，应按照约定承担保证责任。因此，开发商应提供有效担保，如银行保函或第三方担保，确保即使在抵押权人行使权利时，购房者的权益也能得到保障。

4. 信息披露义务：《消费者权益保护法》第八条强调了消费者的知情权，即消费者有权知悉其购买、使用的商品或者接受的服务的真实情况。因此，开发商在销售存在抵押的商品房时，有义务向购房者充分披露相关信息，包括抵押状况及可能的风险。

5. 争议解决机制：《民法典》第一千一百七十九条规定了民事主体因违约行为遭受损失的，有权请求赔偿损失。若购房者因开发商未妥善处理抵押问题而遭受损失，可通过诉讼等方式寻求法律救济，要求开发商承担相应的赔偿责任。

总结：

存在抵押的房地产项目申请预售许可证在法律上是可行的，但购房者面临的风险不容忽视。为确保购房者的权益，开发商应提供有效的风险防范措施，购房者也应充分了解项目信息，必要时寻求专业法律意见，以维护自身合法权益。