问 房东有房产抵押银行怎么办？

用户想知道在房东已将房产抵押给银行的情况下，自己租房会受到哪些影响以及应如何保障权益。资深律师将从租赁合同效力、租金支付、抵押执行、房东债务风险和租户权益保护五个方面进行解析。

1. 租赁合同效力：根据《中华人民共和国物权法》第一百八十六条的规定，“抵押权人在实现抵押权时，不得损害抵押物的正常使用。”即使房东的房屋已抵押，这并不影响其出租该房产，租赁合同仍然有效。

2. 租金支付：租客应按照租赁合同约定向房东支付租金，不受抵押影响。如房东因债务问题无法收款，可考虑直接转账至法院指定账户或通过第三方托管方式支付。

3. 抵押执行：若房东未能偿还银行贷款，银行有权申请拍卖抵押房产。但根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十条，租赁合同在拍卖前已经成立并合法有效的，买受人应当继续履行。因此，在拍卖前签订的租赁合同仍受法律保护。

4. 债务风险：房东的债务问题可能会影响到租户的居住权益。租户需了解房东的财务状况，尽量选择信誉良好的房东，并在合同中加入违约责任条款，以防万一。

5. 租户权益保护：如果遇到因抵押导致的权益受损，如被强制腾房等，租户可根据《中华人民共和国民法典》第七百二十二条：“出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。”维护自己的合法权益。

总结：虽然房东房产已抵押，租赁合同依然有效，租户需注意房东的债务风险，确保租金支付安全，同时了解自身的权益，以便在必要时寻求法律保护。