问 房产证和撤销抵押哪个先办？

在处理房产交易中的房产证与撤销抵押的顺序时，通常情况下，应先办理撤销抵押手续，后办理房产证的相关变更或转移手续。这是因为房产上存在的抵押权可能会影响其转让、变更或登记，必须首先清除这些权利负担，才能顺利进行后续的房产证相关操作。

法律依据及分析

1. 《中华人民共和国民法典》：根据民法典第三百九十四条，抵押权人有权就抵押财产优先受偿。这意味着在抵押权未被解除前，房产的所有权转移可能会受到限制。因此，按照法律规定，需要先解除抵押权，确保房产无负担地进入市场流通。

2. 《不动产登记暂行条例》（国务院令第656号）：第二十条规定，“不动产权利人申请变更登记或者转移登记，应当提交下列材料……（二）证明发生变更或者转移的材料。”这里提到的“证明发生变更或者转移的材料”在有抵押的情况下，通常指的是已经解除抵押的证明，即撤销抵押的文件。

3. 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（法释[2003]7号）：其中虽未直接提及撤销抵押与办理房产证的先后顺序，但根据其精神，确保交易安全、保护购房者权益的原则下，先行撤销抵押是必要的步骤。

4. 《城市房地产管理法》：虽然该法主要涉及房地产开发、交易、管理等，但在实践中，其原则同样适用于个人之间的房产交易。确保房产无权利负担是完成交易的前提条件之一。

5. 《物权法》（现已整合入《民法典》）：原物权法第一百九十一条规定，“抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。”这一条款进一步强调了在抵押状态下，未经适当程序，不得随意转让房产。

总结

综上所述，从法律角度考虑，撤销抵押应当优先于办理房产证的变更或转移。这不仅符合现行法律法规的要求，也是保障交易双方权益的重要步骤。因此，在实际操作中，建议先完成撤销抵押的手续，再进行房产证的相关变更，以确保交易的合法性和有效性。