问 徐州土地抵押能办预售证吗？

问题概述：用户询问在徐州地区，一块已用于抵押的土地是否可以办理预售许可证。

答案概述：能否在土地抵押状态下办理预售许可证取决于多个法律规定和具体操作条件的满足情况。

一、根据《城市房地产管理法》第四十五条的规定：“商品房预售，应当符合下列条件：（一）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；（二）持有建设工程规划许可证和施工许可证；（三）按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的百分之二十五以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期。”并未明确禁止土地抵押状态下的预售行为。

二、《物权法》第一百九十一条规定：“抵押期间，抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的，应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。”这表明，在抵押权人同意的前提下，抵押土地上的建设项目可以进行预售。

三、《城市房地产抵押管理办法》第三十七条规定：“经登记的房地产抵押，在抵押期间，抵押人转让或处分抵押房地产的，应事先书面通知抵押权人，并告知受让人或承受人房地产已经抵押的情况。”因此，徐州地区的土地在抵押期间若要办理预售许可证，需获得抵押权人的书面同意。

四、江苏省地方性法规也可能对此有所规定，例如，《江苏省城市房地产交易管理条例》中可能有关于土地抵押与预售的具体条款，需要结合地方法规进行判断。

五、实践中，各地房地产管理部门可能会对土地抵押状态下的预售许可申请有更为细致的操作要求，例如要求抵押权人出具同意预售的书面意见，或要求设立专门的预售资金监管账户等。

综上所述，在满足相关法律法规及地方政策要求的情况下，徐州土地抵押状态下理论上可以办理预售许可证，但必须得到抵押权人的同意并依法履行相应的手续，确保预售款项能够优先偿还抵押贷款。同时，还需关注并遵循当地房地产管理部门的具体操作规定。