问 被开发商偷偷抵押怎么办？

用户询问：若遭遇开发商擅自将已售房产进行抵押，应如何依法应对？ 答案概述：购房者面临开发商非法抵押已购房产时，需了解自身权益、识别违法行为、收集证据、寻求司法救济及政策支持，以维护合法权益。

资深高级律师角度详细分析：

1. 明确权益依据：购房者首先应明确自身的合法权益。根据《中华人民共和国民法典》第二百零九条【不动产物权登记的效力】规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但是法律另有规定的除外。”购房者已支付房款并办理网签备案或取得产权证书的，依法享有房屋所有权，开发商无权再行处分。同时，《城市房地产管理法》第四十五条规定：“商品房预售，应当符合下列条件：……（四）向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。”开发商在未解除预售合同关系前提下，对已售房产设定抵押的行为明显违反法律规定。

2. 识别违法行为：开发商在未告知购房者且未经其同意的情况下，擅自将已售房产进行抵押，可能构成欺诈、违约甚至犯罪。《民法典》第五百零九条【合同履行的原则】强调诚实信用原则，开发商此举明显违背该原则。此外，如开发商明知房产已出售仍恶意抵押，可能触犯《刑法》第一百九十二条【集资诈骗罪】、第一百九十三条【贷款诈骗罪】等规定。

3. 收集关键证据：购房者应积极收集与购房交易相关的各项证据，如购房合同、付款凭证、网签备案记录、开发商抵押行为的相关文件等，以便在后续法律程序中证明自身权益受损的事实。《民事诉讼法》第六十四条规定：“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”

4. 寻求司法救济：购房者可选择以下途径寻求法律保护：

   • 诉诸法院，请求确认购房合同有效、撤销开发商的抵押行为，或要求开发商赔偿损失。依据《民法典》第五百七十七条【违约责任】、第五百六十六条【合同解除的效力】等规定，购房者有权要求开发商继续履行合同、解除合同并赔偿损失。
   • 向公安机关报案，若开发商涉嫌刑事犯罪，购房者可启动刑事追责程序。依据《刑事诉讼法》第一百一十条，任何单位和个人发现有犯罪事实或者犯罪嫌疑人，有权利也有义务向公安机关、人民检察院或者人民法院报案或者举报。

5. 政策支持与行业监管：购房者还可向当地住房和城乡建设部门、不动产登记机构投诉举报，借助行政力量介入，督促开发商解除抵押、履行合同。《城市房地产开发经营管理条例》第三十九条规定：“违反本条例规定，擅自预售商品房的，由县级以上人民政府房地产开发主管部门责令停止违法行为，没收违法所得，可以并处已收取的预付款1%以下的罚款。”相关部门对违规开发商依法查处，有助于保障购房者权益。

总结：购房者面对开发商非法抵押已购房产时，应立足法定权益，识别违法行为，全面收集证据，通过司法途径及行政手段寻求救济，充分利用法律法规与政策资源，坚决捍卫自身合法权益。