问 抵押房屋折迁怎么办？

用户提问的核心在于：当已抵押的房屋面临拆迁时，作为抵押权人和房屋所有人的权益如何保障以及应遵循何种法律规定处理。从资深高级律师的角度，我们需要关注以下几个方面：

1. 抵押权的效力：根据《物权法》第185条，抵押权设立后，即使房屋被拆迁，抵押权仍然有效。在补偿安置环节，抵押权人有权主张对拆迁补偿款或替代房产享有优先受偿权。

2. 拆迁补偿归属：依据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十七条，房屋征收部门应当对被征收人给予货币补偿、产权调换或者结合两者的方式进行补偿。若房屋已设定抵押，那么补偿款项首先用于清偿抵押债务。

3. 被拆迁人知情权与协商权：《城市房屋拆迁管理条例》规定，拆迁人必须与被拆迁人签订拆迁补偿安置协议。此时，抵押权人也应参与其中，确保自身利益不受损。

4. 法院强制执行程序：如抵押权人与借款人及拆迁方之间无法达成一致意见，可依照《民事诉讼法》的相关规定申请法院介入，通过司法途径解决争议。

5. 补偿安置房的处理：如果拆迁补偿方式为产权调换，则需明确调换后的房产归属问题。根据《物权法》相关规定，在还清抵押贷款之前，调换后的房产仍须设立抵押给原抵押权人。

综上所述，抵押房屋遭遇拆迁时，抵押权人的权益可通过法定程序得到有效保障。房屋所有人、抵押权人和拆迁实施主体均需依法行事，确保各方权益不受侵害。在实际操作中，应及时沟通、妥善协商，并依据现行有效的法律法规妥善处理相关事宜。