问 新房子有抵押怎么办？

用户希望了解在购买新房时遇到房产已设定抵押的情况应如何处理，以及这将对购房产生哪些法律影响。以下是基于资深高级律师的角度，从五个方面进行的详细分析：

1. 抵押权的存在与购房合同效力：根据《中华人民共和国民法典》第406条的规定：“抵押期间，抵押人可以转让抵押财产。当事人另有约定的，按照其约定。抵押财产转让的，抵押权不受影响。”这意味着即使房屋存在抵押，买卖双方仍然可以签订购房合同，但需明确告知买方房屋存在抵押的情况，且合同中应当载明解除抵押的具体方式和时间。

2. 解除抵押的责任与方式：根据《中华人民共和国民法典》第527条，“债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，抵押权人可以与抵押人协议以抵押财产折价或者以拍卖、变卖该抵押财产所得的价款优先受偿。”因此，买方应当要求卖方在规定时间内解除抵押，通常可以通过卖方自筹资金或利用买方首付款来清偿贷款，从而解除抵押。

3. 交易风险与防范措施：若卖方未能按约定期限解除抵押，买方可能面临无法办理产权过户的风险。为防范此类风险，建议在合同中设置相应的违约条款，如逾期未解押则有权解除合同并要求赔偿损失；同时可考虑通过第三方监管账户支付房款，确保专款专用。

4. 贷款银行的角色与配合：在房屋设有抵押的情况下，贷款银行作为抵押权人，在交易过程中扮演重要角色。买方应主动联系贷款银行，了解解押流程及所需材料，必要时可请求银行出具同意出售的书面证明，确保交易顺利进行。

5. 法律救济途径：如果因卖方原因导致无法解除抵押，影响了买方权益，买方可依据《中华人民共和国民法典》第577条关于“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”的规定，向法院提起诉讼，要求卖方继续履行合同义务或赔偿相应损失。

综上所述，面对新房存在抵押的情况，购房者应充分了解相关法律规定，谨慎签订购房合同，并采取有效措施保障自身权益。同时，积极与卖方及贷款银行沟通协调，确保交易安全顺利完成。