问 拆迁房已经抵押怎么办？

用户面临的问题是关于拆迁房已经被抵押的情况下的法律处理方式。他们希望了解在这种情况下是否有合法途径可以解除或转移抵押权，从而能够顺利进行房屋拆迁。

从资深高级律师的角度来看，针对拆迁房已抵押的情况，可以从以下几个方面进行详细的法律分析：

1. 抵押权的优先性：根据《中华人民共和国民法典》第四百一十四条的规定，同一财产向两个以上债权人抵押的，拍卖、变卖该抵押财产所得的价款依照下列规定清偿：

   • 抵押权已登记的，按照登记的时间先后确定清偿顺序。
   • 抵押权已登记的先于未登记的受偿。
   • 抵押权未登记的，按照债权比例清偿。 这表明，在拆迁过程中，如果房屋已被抵押，则抵押权人拥有优先受偿的权利。

2. 拆迁补偿款的归属：《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十七条指出，实施房屋征收应当先补偿、后搬迁。这表明，在拆迁补偿款项发放前，应首先解决抵押权人的权益问题。因此，通常情况下，拆迁补偿款会直接支付给抵押权人，用于偿还债务。

3. 抵押合同的有效性及变更可能性：依据《民法典》第四百零七条的规定，抵押权不得与债权分离而单独转让或者作为其他债权的担保。债务人以自己的财产设定抵押，抵押权人放弃该抵押权、抵押权顺位或者变更抵押权的，其他担保人在抵押权人丧失优先受偿权益的范围内免除担保责任。这意味着，在特定条件下，可以通过协商的方式变更抵押合同条款，但前提是必须确保不损害抵押权人的利益。

4. 政府的角色和责任：在拆迁项目中，政府扮演着监管者的角色，需遵循公平公正的原则处理各方利益冲突。如遇特殊情况，政府有权介入调解，但最终仍需遵守相关法律法规。

5. 司法途径：当上述所有非诉讼手段均无法解决问题时，可通过提起诉讼来解决纠纷。根据《民事诉讼法》的相关规定，当事人可以向人民法院提起诉讼，要求法院判决确认抵押权无效或调整抵押条件等。

综上所述，面对拆迁房已被抵押的情况，关键在于平衡好各方权益，通过合法合规的程序妥善处理抵押权问题，确保拆迁工作的顺利推进。同时，任何解决方案都应在充分尊重并遵守现行法律法规的基础上进行。