问 卖房已经过户迟迟不办抵押？

您所提出的问题实质是房屋买卖中买方在完成房产过户后未及时办理抵押登记的情形，您想了解在此情况下卖方的权利和义务以及可能的法律后果。

针对该问题，从法律角度进行如下分析：

1. 合同约定：根据《中华人民共和国民法典》第221条的规定，“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者当事人另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”因此，房屋买卖合同在双方签订时即已生效，买方应当按照合同约定履行相应义务，包括及时办理抵押登记。若合同中明确约定了买方需在一定期限内办理抵押登记，则买方应按约履行。

2. 违约责任：如果买方违反合同约定拖延办理抵押手续，则构成违约行为。根据《民法典》第577条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失。”卖方有权要求买方承担违约责任，包括但不限于继续履行、采取补救措施或赔偿损失等。

3. 催告义务：卖方应当先行向买方发出书面催告，要求其限期办理抵押登记。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第15条的规定，“出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。”

4. 诉讼权利：若经催告后买方仍拒绝办理，则卖方可通过司法途径主张自身权益。根据《民事诉讼法》第119条规定，卖方可以向法院提起诉讼，请求法院判令买方履行合同义务或赔偿相关损失。

5. 风险提示：在实际操作中，卖方需要注意保留好所有与买方沟通及催告的证据材料，以便日后维权使用。同时建议在签订合同时就对可能出现的问题做出预见性约定，如设置合理的违约金条款等，从而更好地保护自身利益。

综上所述，卖方应首先依据合同约定及法律规定维护自身合法权益，必要时可寻求法律手段解决问题。希望上述解答能帮助您理解相关法律规定并妥善处理当前状况。