问 公寓房抵押失败怎么办啊？

用户问题概述：用户在办理公寓房抵押过程中遭遇失败，希望了解在这种情况下应如何应对及解决，从法律角度寻求五个方面的具体解析及相关中国法律依据。

资深高级律师分析：

1. 合同审查：首先，需确认抵押合同是否符合《中华人民共和国物权法》第一百八十四条的规定，明确该公寓房是否属于禁止抵押的财产范围（如学校、幼儿园等公益设施）。若因房产性质导致抵押无效，应及时与债权人协商其他担保方式或解决方案。

2. 权属清晰：根据《物权法》第九条和第一百八十七条，抵押物必须权属清晰且已进行登记。如果公寓房存在权属争议或未完成不动产登记，抵押将无法成功。此时，应当尽快完善产权手续或者寻找其他符合条件的抵押物。

3. 抵押价值不足：根据《商业银行法》第三十六条，抵押物的价值需能覆盖债务。如果评估后发现公寓房价值不足以满足贷款条件，则需要增加抵押物或追加其他形式的担保。

4. 法律程序履行：按照《民法典》第四百零二条，抵押权自抵押合同生效时设立；未经登记，不得对抗善意第三人。因此，即使合同有效，若未依法进行抵押登记也可能导致抵押失败，须确保所有法定程序都得到完整履行。

5. 风险告知与救济途径：银行或其他金融机构有义务按照《消费者权益保护法》第八条的规定，对抵押风险进行充分告知。若金融机构在操作过程中存在过错，用户可依据《合同法》第五十二条、第五十四条请求法院撤销合同或主张损害赔偿。

总结：面对公寓房抵押失败的情况，用户应当结合《物权法》、《商业银行法》、《民法典》以及《消费者权益保护法》等相关法律规定，从合同有效性、产权状况、抵押价值、法定程序履行以及金融机构责任等方面全面审视问题，及时采取补救措施或通过法律途径维护自身权益。同时，建议咨询专业律师，制定针对性的解决方案。