问 预售房抵押在银行怎么办？

用户的问题主要涉及预售房抵押给银行后可能面临的法律问题及解决方案。具体来说，用户希望了解在预售房抵押给银行的情况下，购房者的权益如何保障，以及如果出现纠纷应如何处理。

一、预售房抵押的合法性与效力

根据《中华人民共和国民法典》第215条：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者当事人另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”这意味着购房者与银行签订的预售房抵押合同，在合同成立时即具有法律效力，但未经登记，不产生物权变动的效果。

二、预售房抵押登记

《中华人民共和国民法典》第216条：“不动产登记簿是物权归属和内容的根据。”因此，预售房抵押必须依法办理抵押登记，否则抵押权无法对抗善意第三人。根据《城市房地产管理法》第48条：“以预购商品房设定抵押的，应当办理抵押登记。”

三、预售房抵押期间的权益保护

《中华人民共和国民法典》第406条：“抵押期间，抵押人可以转让抵押财产。当事人另有约定的，按照其约定。抵押财产转让的，抵押权不受影响。”这意味着在预售房抵押期间，购房者仍可以转让房屋，但需告知受让人抵押情况，且抵押权继续有效。

四、预售房抵押的解除条件

根据《中华人民共和国民法典》第393条：“有下列情形之一的，担保物权消灭：（一）主债权消灭；（二）担保物权实现；（三）债权人放弃担保物权；（四）法律规定担保物权消灭的其他情形。”购房者在还清贷款或满足其他约定条件后，可以要求银行解除抵押权。

五、预售房抵押纠纷的解决途径

《中华人民共和国民事诉讼法》第122条：“因不动产纠纷提起的诉讼，由不动产所在地人民法院管辖。”如果购房者与银行之间发生预售房抵押纠纷，可以通过协商解决，协商不成的，可以向房屋所在地的人民法院提起诉讼。

总结

综上所述，预售房抵押给银行在法律上是合法有效的，但必须依法办理抵押登记。购房者在抵押期间仍享有一定的权利，如转让房屋等，但在还清贷款前，抵押权仍然存在。如果出现纠纷，可以通过协商或诉讼途径解决。