问 租客欠钱房子被抵押怎么办？

问题概述：租客拖欠租金，房屋已被房东用于抵押贷款，房东与租客、抵押权人之间的权益关系如何处理？

答案需求：用户希望了解在租客欠租且房屋已抵押的复杂情况下，作为资深高级律师应从哪些法律角度进行分析，援引最新、完整的中国法律法规条文，为解决纠纷提供法律依据。

法律问题五方面详细分析：

1. 租赁合同效力：根据《民法典》第七百二十五条：“租赁物在承租人按照租赁合同占有期限内发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。”即“买卖不破租赁”原则，即使房屋被抵押或后续被处分，原租赁合同依然有效，租客有权继续居住直至租赁期满（除非抵押权人在设立抵押权时已知悉并接受租赁情况，且租赁期限超过抵押权设立后剩余主债权履行期限）。因此，租客欠租行为仍需依照租赁合同约定及法律规定承担违约责任。

2. 抵押权实现影响：依据《民法典》第三百九十四条：“为担保债务的履行，债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产抵押给债权人的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该财产优先受偿。”当房东无力偿还贷款，抵押权人依法行使抵押权时，可能对租客的租赁权产生影响。但抵押权人须尊重“买卖不破租赁”原则，通过拍卖、变卖等方式处分房产时，应告知买受人租赁事实，租赁关系继续存在于新产权人与租客之间。

3. 租金支付与优先权：对于租客欠付的租金，房东作为出租方有权依照《民法典》第七百二十一条规定，要求租客支付租金并承担违约责任。然而，由于房屋已抵押，租金请求权与抵押权可能存在冲突。根据《民法典》第四百零六条：“抵押期间，抵押人可以转让抵押财产。当事人另有约定的，按照其约定。抵押财产转让的，抵押权不受影响。”若无特别约定，抵押权优先于租金请求权。若房东破产，租金请求权作为普通债权参与分配。

4. 租客权益保护：尽管存在抵押权，租客的合法权益仍受法律保护。《民法典》第七百二十九条规定：“因不可归责于承租人的事由，致使租赁物部分或者全部毁损、灭失的，承租人可以请求减少租金或者不支付租金；因租赁物部分或者全部毁损、灭失，致使不能实现合同目的的，承租人可以解除合同。”若抵押权实现过程中导致租客无法正常使用租赁物，租客有权主张相应权利。

5. 纠纷解决途径：面对此类复杂纠纷，各方应遵循《民事诉讼法》相关规定，通过协商、调解、仲裁或诉讼等途径解决争议。如租客欠租，房东可依据租赁合同约定及《民事诉讼法》第一百一十九条提起诉讼追讨租金；如抵押权人欲行使抵押权，应按照《民法典》第四百一十条规定，通知债务人履行到期债务，或直接申请实现担保物权特别程序。

总结：在租客欠租且房屋已抵押的情况下，租赁合同依然有效，租客需承担违约责任；抵押权人行权时须尊重“买卖不破租赁”原则，但其权利优先于租金请求权；租客权益受损时有权主张减免租金或解除合同；纠纷应通过法定途径妥善解决。各方应严格依照《民法典》及相关法律法规处理争议，确保自身权益得到合法保障。