问 有抵押能办预售许可证？

用户想了解的是：在房地产开发中，如果开发商已经将土地或在建工程抵押给银行等金融机构，是否还能申请并获得预售许可证。

从资深高级律师的角度，这个问题涉及房地产开发、物权、金融借贷及行政许可等多个法律领域。以下是五个方面的详细分析：

1. 抵押权与预售许可的法律关系：根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条，商品房预售应当符合下列条件，并按有关规定办理预售许可手续，其中并未直接禁止已抵押的项目申请预售许可。关键在于开发商需确保预售所得款项能用于该项目建设，不得挪作他用，且需通知抵押权人并按照约定使用预售款。

2. 预售资金监管：《城市商品房预售管理办法》第十一条规定，开发企业预售商品房所得款项必须用于有关的工程建设。地方性法规如《北京市商品房预售资金监督管理办法》进一步细化了预售资金的监管要求，确保抵押权人的利益不受侵害，同时保障购房者权益。

3. 抵押权人的同意与信息公示：虽然法律未强制要求解除抵押才能预售，但实践中，开发商通常需要取得抵押权人的书面同意，并在销售现场明确公示项目抵押情况，这是基于诚实信用原则和保护消费者知情权的要求。《民法典》第四百零六条规定，抵押期间，抵押人可以转让抵押财产，但应通知抵押权人。

4. 预售许可证的申请条件：各地住房城乡建设部门对预售许可的具体条件可能有所不同，但普遍要求项目已达到一定建设进度，具备独立使用功能，且无重大法律纠纷。抵押状态不影响这些实体条件的评估，但开发商需提供充分的财务证明和预售资金监管方案。

5. 风险防范措施：为保护购房者和抵押权人的利益，开发商在预售前应与抵押权人协商制定详细的预售资金使用计划和监管协议，确保预售款专项用于项目后续建设，避免因资金链断裂导致项目烂尾。同时，遵守《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》等相关司法解释，妥善处理可能的合同纠纷。

总结而言，尽管存在抵押并不直接阻碍开发商申请预售许可证，但必须严格遵守相关法律法规，确保预售活动的透明度和资金使用的合规性，有效平衡各方利益，防止法律风险。实践中，这要求开发商与抵押权人、监管部门紧密合作，合理安排资金运作，保障项目的顺利进行和购房者权益。