问 办按揭预告抵押是什么意思？

按揭预告抵押是指在房产交易中，为保障未来可能发生的正式抵押权设立，买方预先将所购房产设定给贷款银行的一种担保形式。这种预告登记具有公示效力，可以对抗第三人，确保买方在取得房屋所有权后，银行能够顺利实现其抵押权。

1. 定义与性质：根据《中华人民共和国民法典》第二百二十一条规定，“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。”按揭预告抵押属于预告登记的一种特殊形式，其主要目的是为了确保银行在买方取得房屋所有权后能够顺利实现抵押权。

2. 设立程序：根据《不动产登记暂行条例》第十四条，设立按揭预告抵押需要买卖双方（即借款人和贷款银行）共同向不动产登记机构提出申请，并提交相关材料，包括但不限于身份证明、购房合同、贷款合同等。登记机构审核无误后，将在不动产登记簿上记载预告抵押的相关信息。

3. 效力范围：按揭预告抵押的效力在于限制出卖人在预告登记期间对房屋进行处分，如转让、再次抵押等行为，除非得到预告登记权利人的同意。这有助于保护买方及银行的利益，避免因第三方介入而影响到银行未来的抵押权实现。

4. 撤销与失效：根据《民法典》第二百二十二条规定，预告登记失效的情形包括：债权消灭或自能够进行不动产登记之日起九十日内未申请登记。这意味着如果买方未能在规定时间内完成正式的抵押登记手续，则按揭预告抵押自动失效，不再具有法律约束力。

5. 法律责任：若因一方原因导致按揭预告抵押无法转为正式抵押，造成另一方损失的，受损方可依法要求赔偿。例如，《民法典》第五百七十七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”

综上所述，按揭预告抵押是保障银行未来抵押权实现的重要手段，通过法律规定的预告登记制度，有效维护了交易安全。了解并正确运用这一制度，对于促进房地产市场健康发展具有重要意义。