问 房屋抵押后要拆迁怎么办？

用户希望了解在房屋已抵押的情况下遭遇拆迁时，如何处理相关法律问题及权益保障。具体来说，用户关注的是在拆迁过程中，抵押权人（银行等）与抵押人的权利义务关系，以及如何确保自身合法权益不受侵害。

1. 抵押物的拆迁补偿：根据《中华人民共和国物权法》第174条：“担保期间，担保财产毁损、灭失或者被征收等，担保物权人可以就获得的保险金、赔偿金或者补偿金等优先受偿。”这意味着，如果抵押房屋被拆迁，抵押权人有权优先从拆迁补偿款中得到清偿。抵押人在偿还债务后，剩余部分归抵押人所有。

2. 通知义务：《中华人民共和国城市房地产管理法》第39条规定：“土地使用者需要改变土地使用权出让合同约定的土地用途的，必须取得出让方和市、县人民政府城市规划行政主管部门的同意，签订土地使用权出让合同变更协议或者重新签订土地使用权出让合同，相应调整土地使用权出让金。”虽然此条款主要针对土地用途变更，但实践中，拆迁方通常需提前通知抵押权人，确保其权益不受损害。

3. 协商解决机制：《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国物权法〉若干问题的解释（一）》第6条规定：“因不可归责于当事人双方的事由导致合同目的不能实现的，当事人可以请求解除合同。”若拆迁导致原抵押合同目的无法实现，抵押人可与抵押权人协商，寻求合理解决方案，如提前还款或更换抵押物。

4. 法律程序保障：《中华人民共和国民事诉讼法》第204条：“人民法院受理申请后，经审查符合法律规定的，裁定拍卖、变卖抵押财产，所得价款优先清偿债权人；不符合法律规定的，裁定驳回申请。”如果协商无果，抵押权人可通过法院申请强制执行，以确保债权安全。

5. 政府责任与补偿：《国有土地上房屋征收与补偿条例》第21条：“被征收人选择房屋产权调换的，市、县级人民政府应当提供用于产权调换的房屋，并与被征收人计算、结清被征收房屋价值与用于产权调换房屋价值的差价。”即使房屋已抵押，政府仍需依法给予合理补偿，确保被征收人的基本居住条件。

综上所述，在房屋抵押后遭遇拆迁的情况下，抵押权人与抵押人均有相应的法律保护措施。建议双方积极沟通，必要时通过法律途径维护自身权益。