问 买期房按揭什么时候办抵押？

用户希望了解在购买期房时，办理按揭贷款的具体时间点以及相关法律依据。以下是针对该问题的详细分析：

1. 按揭贷款的时间节点

根据《城市房地产管理法》第四十五条的规定，商品房预售应当向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。购房者在签订《商品房买卖合同》后，可以向银行申请按揭贷款。一般情况下，购房者在签订《商品房买卖合同》并支付首付款后，即可向银行提交按揭贷款申请。

2. 抵押登记的时间节点

根据《物权法》第一百八十七条的规定，以正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。因此，在期房按揭贷款中，购房者与银行签订《抵押合同》后，应当及时到房产管理部门办理抵押预告登记。待房屋竣工验收合格并取得不动产权证书后，再办理正式的抵押登记。

3. 预告登记的法律效力

根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国物权法〉若干问题的解释（一）》第五条的规定，预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。这意味着，一旦办理了抵押预告登记，开发商或其他第三方在未征得购房者和银行同意的情况下，无法对房屋进行处分，从而保护购房者的权益。

4. 贷款发放的时间节点

根据《商业银行房地产贷款风险管理指引》第十八条的规定，商业银行发放个人住房贷款前，应确保借款人已签订有效的购房合同或协议，并已按规定比例交纳首付款。因此，银行在审核通过购房者的按揭贷款申请后，会在购房者完成首付款支付并办理好相关手续后，将贷款资金直接划转至开发商的账户。

5. 法律风险及防范措施

在期房按揭贷款过程中，购房者应特别注意以下几点：一是确保开发商具备合法的预售资格；二是仔细阅读并理解《商品房买卖合同》和《抵押合同》的内容；三是及时办理抵押预告登记，确保自身权益不受侵害；四是关注房屋建设进度，防止开发商延期交房或烂尾。

总结

综上所述，购买期房时，购房者应在签订《商品房买卖合同》并支付首付款后，向银行申请按揭贷款，并及时办理抵押预告登记。待房屋竣工验收合格并取得不动产权证书后，再办理正式的抵押登记，以确保自身的合法权益。