问 抵押房产拍卖土地怎么办？

用户的问题核心在于：当其拥有的房产因债务问题被拍卖，且拍卖所得不足以偿还全部债务时，尤其是涉及土地使用权的情况下，如何处理剩余债务及土地权利的问题。

法律分析

1. 债务清偿顺序：根据《中华人民共和国民法典》第四百一十四条的规定：“同一财产向两个以上债权人抵押的，拍卖、变卖抵押财产所得的价款依照下列规定清偿：（一）抵押权已经登记的，按照登记的时间先后确定清偿顺序；（二）抵押权已经登记的先于未登记的受偿；（三）抵押权未登记的，按照债权比例清偿。”这意味着在拍卖或变卖抵押物后，需按照上述顺序清偿债务。若拍卖所得不足以覆盖所有债务，则需按此顺序依次清偿。

2. 土地使用权与房产的关系：依据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十一条，“房地产转让、抵押时，房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押。”因此，房产与土地使用权是不可分割的整体，在处置房产时，土地使用权也会随之受到影响。如果房产因债务被拍卖，土地使用权同样会被处置。

3. 剩余债务的处理：若拍卖所得不足以清偿全部债务，剩余部分将被视为普通债权。债权人可以继续追讨，但需注意时效问题，《中华人民共和国民法典》第一百八十八条规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。”

4. 土地使用权的续期：对于土地使用权到期后如何处理的问题，《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十二条规定：“土地使用权出让最高年限按下列用途确定：居住用地七十年；工业用地五十年；教育、科技、文化、卫生、体育用地五十年；商业、旅游、娱乐用地四十年；综合或者其他用地五十年。”土地使用权到期后，是否续期以及如何续期应遵循相关规定。

5. 个人信用记录的影响：房产拍卖及未能完全清偿债务的情况将对个人信用记录产生负面影响，《征信业管理条例》第十六条规定：“征信机构对个人不良信息的保存期限，自不良行为或者事件终止之日起为5年；超过5年的，应当予以删除。”

总结

在面临房产拍卖及土地使用权相关问题时，需要综合考虑债务清偿顺序、土地使用权与房产之间的关系、剩余债务处理方式、土地使用权续期政策以及个人信用记录影响等多方面因素，确保自身权益得到妥善维护。面对此类复杂情况，建议咨询专业律师获取个性化法律建议。