问 抵押资产能办预售证吗？

用户想要了解的是，在中国，已经抵押给银行或其他金融机构的房产是否能够办理预售许可证。这个问题涉及到房地产开发过程中的多个法律环节，包括但不限于土地使用权、项目融资以及商品房销售等。

1. 抵押状态与预售许可的关系：根据《城市商品房预售管理办法》第6条的规定，“未解除抵押的商品房不得进行预售。”这意味着如果房产已经设定了抵押权，则在没有先行解除抵押的情况下，开发商无法为该房产申请预售许可证。

2. 抵押权人的同意：实践中，若想对已抵押资产进行预售，通常需要获得抵押权人（通常是银行）的事先书面同意。这是因为按照《民法典》第三百九十九条规定：“债务人或者第三人有权处分的下列财产可以抵押：……（五）正在建造的建筑物；”同时，《民法典》第四百零六条指出：“抵押期间，抵押人可以转让抵押财产。当事人另有约定的，按照其约定。抵押财产转让的，抵押权不受影响。”因此，在得到抵押权人同意后，并不影响原有抵押权的存在。

3. 风险提示：对于购房者而言，购买已被抵押但尚未解押的房屋存在较大风险。一旦开发商无力偿还贷款，抵押权人有权依法处置抵押物以优先受偿，这可能会影响到购房者的权益。对此，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条明确规定了相关情形下买受人的救济途径。

4. 政府监管要求：地方政府也会加强对此类项目的监督管理力度。例如，《国务院办公厅转发建设部等部门关于做好稳定住房价格工作意见的通知》(国办发[2005]26号)中提到要“加强预售资金管理”，确保资金专款专用，保障项目建设顺利推进及购房者合法权益不受损害。

5. 实际操作建议：对于开发商来说，最理想的解决方案是在取得预售证之前完成所有必要的手续，包括但不限于提前偿还部分或全部贷款来解除抵押。此外，也可以尝试通过协商调整贷款条件等方式争取抵押权人的支持。

总之，虽然理论上存在可能性，但在现行法律法规框架下，直接使用被抵押的资产作为预售对象面临诸多障碍和限制。开发商应谨慎处理相关事宜，并充分考虑各方利益平衡。