问 抵押房没过户怎么办？

用户问题概述：用户在购买已抵押房产时未完成过户手续，想知道在这种情况下应如何处理以保障自身权益。

资深高级律师角度分析：

1. 合同效力：根据《中华人民共和国民法典》第四百零六条规定，“抵押期间，抵押人可以转让抵押财产。当事人另有约定的，按照其约定。抵押财产转让的，抵押权不受影响。”因此，房屋虽设有抵押但仍可买卖，但需确保买卖合同有效且符合法律规定。

2. 风险揭示：购房者需了解，《民法典》第六百四十四条规定，债务人转让债务的，新债务人应当承担与主债务有关的从债务，包括抵押权。这意味着买家购房前必须知晓房屋抵押状态，并在合同中明确抵押解除责任和时间。

3. 解押程序：根据《物权法》第一百九十一条规定，抵押期间，抵押人未经抵押权人同意不得转让抵押财产，除非受让人代为清偿债务消灭抵押权。因此，过户前须由卖方或买方（或双方共同）负责解押。

4. 违约责任：如果卖方未能按约定解除抵押导致无法过户，根据《民法典》第五百七十七条，买方有权要求卖方继续履行合同，或者解除合同并赔偿损失。

5. 司法救济：在实际操作中，如卖方拒绝或无力解押，买方可向法院提起诉讼，请求法院判决强制执行解押及过户手续，依据的是《民事诉讼法》相关规定。

总结：对于抵押房未过户的情况，首先确认购房合同的有效性并明确抵押权解除的责任归属；其次，遵循法律规定，积极促成抵押权的解除以便顺利过户；若卖方违反约定，买方有权利通过法律途径追究违约责任，甚至寻求法院支持强制执行过户。在整个过程中，务必注意保留交易过程中的各项证据，以备可能产生的法律纠纷。