问 欠债百万抵押房产怎么办？

概述： 当个人或企业欠债达到百万级别时，若选择以房产作为债务担保，即通过抵押房产来偿还债务，需了解相关法律规定与程序，确保操作合法且权益得到保护。

资深高级律师视角下的法律分析：

1. 抵押合同的有效性与登记： 根据《中华人民共和国民法典》第三百九十五条规定，“债务人或者第三人有权处分的下列财产可以抵押：（一）建筑物和其他土地附着物；……”。这意味着房产可以作为抵押物。同时，根据第三百九十七条，“设立抵押权，当事人应当采用书面形式订立抵押合同。”抵押合同必须书面签订，并依据《民法典》第四百零三条，“以动产抵押的，抵押权自抵押合同生效时设立；未经登记，不得对抗善意第三人。”及第四百零二条，“以本法第三百九十五条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。”因此，房产抵押必须在不动产登记机构进行登记，否则抵押权不成立。

2. 债务履行与抵押物处置： 依据《民法典》第四百一十条，“债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该财产优先受偿。”当债务人无法按期偿还债务时，债权人有权申请法院拍卖抵押房产，所得款项优先用于清偿债务。

3. 抵押期间的权益保障： 根据《民法典》第四百零八条，“抵押人的行为足以使抵押财产价值减少的，抵押权人有权请求抵押人停止其行为；抵押财产价值减少的，抵押权人有权请求恢复抵押财产的价值，或者提供与减少的价值相应的担保。”这保护了债权人在抵押期间的权益，确保抵押物价值不会无故降低。

4. 房产抵押的限制条件： 根据《城市房地产管理法》第三十八条，“下列房地产，不得设定抵押：（一）权属有争议的房地产；（二）用于教育、医疗、市政等公共福利事业的房地产；（三）列入文物保护的建筑物和有重要纪念意义的其他建筑物；……”这表明，并非所有房产均可作为抵押物。

5. 债务重组与协商解决： 在面临巨额债务时，债务人可与债权人协商，寻求债务重组或其他解决方案，以避免直接进入房产拍卖程序。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉有关担保制度的解释》第一条至第九十条提供了多种债务处理方式，鼓励双方通过协商达成共识。

总结： 房产抵押是解决高额债务的一种途径，但必须遵循严格的法律程序，包括书面合同的签订与登记，以及遵守相关法律法规对抵押物的限制。在实际操作中，建议咨询专业律师，确保权益不受损害。