问 先还抵押贷款还是先办过户？

问题概述：用户咨询在房屋交易过程中，应优先偿还抵押贷款以解除抵押状态，还是先行办理产权过户手续。

资深高级律师角度分析：

1. 合同约定优先：根据《民法典》第465条[1]，当事人依法享有自愿订立合同的权利，且合同内容不得违反法律法规强制性规定。因此，买卖双方在签订购房合同时，可就先还贷还是先过户进行明确约定，遵循契约精神，按照合同条款执行。

2. 风险防控考量：依据《城市房地产管理法》第38条[2]，已设定抵押权的房产未经抵押权人同意，不得转让。若先过户而未还清贷款，可能因买方资金问题导致银行行使抵押权，造成交易风险。反之，先还贷再过户，虽然买方需承担一段时间的额外资金成本，但能确保产权顺利转移，降低风险。

3. 银行操作流程：实践中，多数银行要求在还清贷款后才能办理抵押注销手续。根据《不动产登记暂行条例实施细则》第十七条[3]，抵押权消灭的，当事人应当申请抵押权注销登记。这意味着在实际操作层面，通常需要先偿还贷款，解除抵押状态，才能进行后续的过户程序。

4. 税费缴纳时机：根据《契税法》[4]及《关于调整房地产交易环节契税营业税优惠政策的通知》[5]等相关规定，产权过户时需缴纳契税等税费。若选择先过户，买方可能需在尚未取得完整产权的情况下提前支付税费，增加资金压力。反之，先还贷再过户，可待产权清晰后再行纳税，有利于资金安排。

5. 地方政策差异：各地房地产市场管理政策可能存在差异，部分城市允许在未解除抵押状态下通过“带押过户”模式进行交易。例如，深圳、济南等地已出台相关政策[6][7]，允许在保障抵押权人权益的前提下，通过设立资金监管账户、多方协议等方式实现带押过户。在这种情况下，用户可根据当地政策灵活选择操作顺序。

总结：在房屋交易中，优先偿还抵押贷款或先行办理过户，应综合考虑合同约定、风险控制、银行操作流程、税费缴纳时机以及地方政策等因素。一般而言，遵循先还贷后过户的常规路径更为稳妥，但在允许“带押过户”的地区，用户可根据实际情况灵活选择。无论何种方式，均需确保符合法律法规要求，保障各方合法权益。

法律依据原文： [1] 《中华人民共和国民法典》第四百六十五条：依法成立的合同，受法律保护。 [2] 《城市房地产管理法》第三十八条：下列房地产，不得转让：……（六）未依法登记领取权属证书的；……（四）共有房地产，未经其他共有人书面同意的；……（二）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；……（五）权属有争议的；……（三）依法收回土地使用权的；……（七）法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。 [3] 《不动产登记暂行条例实施细则》第十七条：有下列情形之一的，当事人应当持不动产权属证书、不动产登记证明、抵押权消灭的材料等必要材料，申请抵押权注销登记：（一）主债权消灭；（二）抵押权已经实现；（三）抵押权人放弃抵押权；（四）法律、行政法规规定抵押权消灭的其他情形。 [4] 《契税法》第一条：在中华人民共和国境内转移土地、房屋权属，承受的单位和个人为契税的纳税人，应当依照本法规定缴纳契税。 [5] 《关于调整房地产交易环节契税营业税优惠政策的通知》（财税〔2016〕23号）：一、关于契税政策（一）对个人购买家庭唯一住房（家庭成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女，下同），面积为90平方米及以下的，减按1%的税率征收契税；面积为90平方米以上的，减按1.5%的税率征收契税。…… [6] 《深圳市二手房交易登记中心关于印发<深圳市二手房交易登记中心关于试行二手房“带押过户”模式的工作指引>的通知》（深房登〔202.png