问 买老楼被抵押怎么办？

用户希望了解在购买二手房时，如果发现房屋已被抵押，应该如何应对及解决办法。以下是基于中国现行法律法规的五个方面的分析：

1. 确认抵押状态：首先，购房者应当通过当地不动产登记中心查询房产的抵押情况。根据《中华人民共和国物权法》第19条：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”因此，若房屋存在抵押，必须在产权证或登记簿上有所体现。

2. 了解抵押详情：若房屋确实处于抵押状态，买方需向卖方详细了解抵押的具体情况，包括但不限于抵押权人、抵押金额、抵押期限等信息。根据《中华人民共和国民法典》第406条：“抵押期间，抵押人可以转让抵押财产。当事人另有约定的，按照其约定。抵押财产转让的，抵押权不受影响。”

3. 协商解决方案：买方应与卖方协商解决抵押问题的方法，常见的有卖方提前还清贷款解除抵押、买方代为清偿后取得房屋所有权等。《中华人民共和国民法典》第562条规定：“合同因解除而终止。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”

4. 签订补充协议：为保障自身权益，买方应在购房合同中明确约定处理抵押的相关条款，如解除抵押的时间节点、违约责任等。《中华人民共和国民法典》第470条指出：“当事人订立合同，可以采用书面形式、口头形式或者其他形式。书面形式是合同书、信件、电报、电传、传真等可以有形地表现所载内容的形式。”

5. 办理过户手续：当抵押解除后，买卖双方应及时前往不动产登记中心办理房屋过户手续，确保交易顺利完成。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第38条：“房地产转让或者变更时，应当向县级以上地方人民政府房产管理部门申请房产变更登记，并凭变更后的房屋所有权证书向同级人民政府土地管理部门申请土地使用权变更登记，经同级人民政府土地管理部门核实，由同级人民政府更换或者更改土地使用权证书。”

综上所述，面对已抵押的老楼，购房者应积极主动了解抵押详情，与卖方协商解决方案，并在合同中明确相关条款，最终完成合法有效的房产过户。在任何情况下，建议咨询专业律师以获得更具体的法律指导。