问 工商银行办抵押的经历？

用户希望了解在中国工商银行办理抵押贷款过程中可能遇到的法律问题及应对策略。

作为资深高级律师，从法律角度分析在工商银行办理抵押贷款时涉及的五个关键方面如下：

1. 抵押物的合法性：根据《中华人民共和国民法典》第399条，用于抵押的财产必须是债务人或第三人有权处分的合法财产。例如，住宅、商业用房、车辆等。同时，依据《中华人民共和国民法典担保制度解释》第2条，若抵押物为土地使用权，则需确保该土地使用权的取得符合相关法律法规的要求。

2. 抵押合同的签订与生效：根据《中华人民共和国民法典》第400条，设立抵押权，当事人应当采用书面形式订立抵押合同。此外，《中华人民共和国民法典》第402条规定，以建筑物和其他土地附着物以及建设用地使用权抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。因此，在工商银行办理抵押贷款时，应确保抵押合同的内容完整、合法，并及时完成相应的抵押登记手续。

3. 抵押权的优先受偿权：根据《中华人民共和国民法典》第414条，同一财产向两个以上债权人抵押的，拍卖、变卖抵押财产所得的价款依照下列规定清偿：（一）抵押权已登记的，按照登记的时间先后确定清偿顺序；（二）抵押权已登记的先于未登记的受偿；（三）抵押权未登记的，按照债权比例清偿。这意味着，如果有多家银行对同一抵押物进行抵押，工商银行作为抵押权人，只有在抵押权已登记的情况下，才能享有优先受偿的权利。

4. 抵押权的实现：根据《中华人民共和国民法典》第410条，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，抵押权人可以与抵押人协议以抵押财产折价或者以拍卖、变卖该抵押财产所得的价款优先受偿。协议损害其他债权人利益的，其他债权人可以请求人民法院撤销该协议。因此，当借款人违约时，工商银行有权要求实现抵押权，但需遵循法定程序，避免损害第三方利益。

5. 抵押权的转让与消灭：根据《中华人民共和国民法典》第407条，抵押权不得与债权分离而单独转让或者作为其他债权的担保。债权转让的，担保该债权的抵押权一并转让，但是法律另有规定或者当事人另有约定的除外。此外，《中华人民共和国民法典》第419条规定，抵押权人应当在主债权诉讼时效期间行使抵押权；未行使的，人民法院不予保护。这表明，工商银行在转让债权的同时也应转让抵押权，并且需在法定诉讼时效内行使抵押权，否则可能丧失优先受偿权。

综上所述，办理工商银行抵押贷款不仅需要关注抵押物的合法性，还应确保抵押合同的合法性和有效性，及时完成抵押登记，合理行使抵押权，以及注意抵押权的转让与消灭规则，从而有效保障自身权益。

以上分析基于《中华人民共和国民法典》及相关司法解释，建议在实际操作中咨询专业律师，以获取更加详尽和个性化的法律意见。