问 土地抵押的期房能办按揭吗？

用户想了解在土地已抵押的情况下，期房是否能够办理按揭贷款，以及相关的法律规定和限制条件。

从资深高级律师的角度，针对土地抵押期房能否办理按揭这一法律问题，我将从以下五个方面进行分析：

一、土地抵押对期房按揭的影响 根据《中华人民共和国担保法》第四十九条的规定：“抵押期间，抵押人转让已办理登记的抵押物的，应当通知抵押权人并告知受让人转让物已经抵押的情况；抵押人未通知抵押权人或者未告知受让人的，转让行为无效。”因此，若土地已抵押，开发商需告知银行此情况，否则可能影响期房的按揭贷款。

二、期房按揭的法律要求 根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条的规定：“商品房预售，应当符合下列条件：（一）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；（二）持有建设工程规划许可证；（三）按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的百分之二十五以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期；（四）向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。”如果期房符合上述规定，即使土地已抵押，也可以办理按揭贷款。

三、期房按揭贷款的风险 根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条的规定：“具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人……”因此，期房按揭贷款存在一定的风险，需要谨慎评估。

四、土地抵押期房按揭贷款的限制 根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国担保法>若干问题的解释》第六十七条的规定：“抵押权存续期间，抵押人将已出租的财产抵押的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权存续期间，抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同在有效期内对抵押物的受让人继续有效。”因此，在土地已抵押的情况下，期房按揭贷款可能会受到一定限制，需要与银行协商确定具体方案。

五、期房按揭贷款的审批流程 根据《中国人民银行关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》（银发〔2003〕121号）的规定：“商业银行应加强对房地产开发贷款的审查，严格控制对已抵押土地上的在建工程的贷款，防止信贷资金流入已经设定抵押的土地上正在建设的项目中，避免形成新的风险隐患。”因此，土地已抵押的期房按揭贷款审批流程较为严格，需要提供充分的资料证明项目风险可控。 综上所述，土地已抵押的期房能否办理按揭贷款需要综合考虑多方面的因素，建议购房者在签订购房合同前详细了解相关法律规定和条款，谨慎评估风险，确保自己的合法权益得到保障。