问 商铺抵押时已出租怎么办？

用户希望了解在商铺抵押时已出租的情况下，如何处理租赁关系和抵押权的关系，以及承租人的权益保护措施。以下是针对该问题的五个方面的法律分析：

1. 租赁合同的有效性

根据《中华人民共和国民法典》第七百二十五条：“租赁物在承租人按照租赁合同占有期限内发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。”这意味着，即使商铺被抵押，原有的租赁合同仍然有效，承租人有权继续使用商铺直至租赁合同期满。

2. 抵押权与租赁权的优先顺序

根据《中华人民共和国民法典》第四百零五条：“抵押权设立前，抵押财产已经出租并转移占有的，原租赁关系不受该抵押权的影响。”如果商铺在抵押前已经出租并交付给承租人使用，则租赁权优先于抵押权。但如果抵押在前，出租在后，则抵押权优先于租赁权。

3. 承租人的优先购买权

根据《中华人民共和国民法典》第七百二十六条：“出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利；但是，房屋按份共有人行使优先购买权或者出租人将房屋出卖给近亲属的除外。”承租人在同等条件下享有优先购买权，但这一权利不适用于抵押权的实现过程。

4. 抵押权实现时的处理

根据《中华人民共和国民法典》第四百一十条：“债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，抵押权人可以与抵押人协议以抵押财产折价或者以拍卖、变卖该抵押财产所得的价款优先受偿。”如果抵押权需要实现，抵押权人可以与抵押人协商处理，但必须尊重已存在的租赁关系，除非承租人同意提前解除租赁合同。

5. 法律救济途径

如果承租人的合法权益受到侵害，可以根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百二十一条：“人民法院受理公民之间、法人之间、其他组织之间以及他们相互之间因财产关系和人身关系提起的民事诉讼，适用本法的规定。”承租人可以通过诉讼途径维护自己的合法权益。

综上所述，商铺在抵押前已出租的情况下，租赁合同依然有效，且租赁权优先于抵押权。承租人应关注抵押权实现时的处理方式，必要时可寻求法律救济以保护自身权益。