问 抵押的房子卖掉了怎么办？

概述： 当已抵押的房产被出售时，用户希望了解这一行为的法律后果，以及作为卖方或买方应如何处理相关法律事务。

资深高级律师视角分析：

1. 抵押权的优先性与转让限制： 根据《中华人民共和国民法典》第406条的规定：“债务人或者第三人有权处分的下列财产可以抵押：（一）建筑物和其他土地附着物；……抵押期间，抵押人可以转让抵押财产。”但同时指出，“当事人另有约定的，按照其约定。”这意味着，原则上，抵押房产可以被转让，但必须尊重抵押权人的权利和任何可能存在的合同约定。

2. 通知与同意： 《民法典》第407条进一步规定：“抵押权不得与债权分离而单独转让或者作为其他债权的担保。债权转让的，担保该债权的抵押权一并转让，但是法律另有规定或者当事人另有约定的除外。”因此，在出售抵押房产前，卖方有义务通知抵押权人，并在某些情况下可能需要获得其同意，尤其是如果合同中存在相关条款的话。

3. 买方的风险与保护： 买方在购买已抵押房产时，应当充分了解房产的抵押状况。根据《民法典》第218条，买方有权查询和复制不动产登记簿中的信息，以确保自己不会因未发现的抵押权而遭受损失。此外，《民法典》第409条规定了抵押权的公示原则，即抵押权的设立、变更、转让和消灭，未经登记，不得对抗善意第三人。

4. 清偿顺序： 当房产被出售以偿还债务时，《民法典》第410条明确了抵押权的清偿顺序。卖方应确保首先清偿抵押贷款，剩余款项才能归卖方所有。如果房产价值不足以覆盖全部债务，债权人有权继续向债务人追偿。

5. 解除抵押与过户手续： 在房产出售并完成债务清偿后，根据《民法典》第411条，债务人或者抵押人可以请求抵押权人注销抵押登记。买方在取得房产所有权时，应确保所有必要的法律手续，包括解除抵押登记和房产过户，都已完成，以避免未来可能出现的法律纠纷。

总结： 出售已抵押房产涉及复杂的法律程序，包括遵守抵押权的优先性、确保债权清偿、保护买方权益以及完成必要的法律手续。卖方和买方均应严格遵循《中华人民共和国民法典》的相关规定，以保障交易的合法性和安全性。