问 土地有抵押办不了产权证？

用户提问的核心是想知道：如果土地存在抵押情况，是否无法办理产权证？以及在法律层面上的具体规定和影响因素。

一、根据《物权法》第一百八十七条，以建设用地使用权抵押的，应当办理抵押登记，抵押权自登记时设立。这意味着土地存在抵押并不必然导致无法办理产权证，但在抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让该土地使用权，因此可能影响产权证的办理。

二、《城市房地产管理法》第六十一条规定，房地产转让或者变更时，应当向县级以上地方人民政府房产管理部门申请房产变更登记，并凭变更后的房屋所有权证书向同级人民政府土地管理部门申请土地使用权变更登记。若土地抵押未解除，可能导致无法通过变更登记取得产权证。

三、根据《不动产登记暂行条例实施细则》第四十八条，抵押期间，抵押人转让抵押财产的，应当书面通知抵押权人并告知受让人转让物已经抵押的情况；抵押权人同意转让的，抵押人在转让抵押财产时，应将抵押情况记载于不动产权属证书上并办理抵押权变更登记。这意味着即使土地抵押中，理论上也可办理产权证，但需征得抵押权人同意并办理相关手续。

四、《担保法》第四十九条也规定，抵押期间，抵押人转让已办理登记的抵押物的，应当通知抵押权人并告知受让人转让物已经抵押的情况；抵押人未通知抵押权人或者未告知受让人的，转让行为无效。因此，若欲办理产权证，必须依法进行并妥善处理抵押关系。

五、最高人民法院关于适用《中华人民共和国担保法》若干问题的解释第六十七条规定，抵押权存续期间，抵押人转让抵押物未通知抵押权人或者未告知受让人的，如果抵押物已经登记的，抵押权人仍可以行使抵押权；取得抵押物所有权的受让人，可以代替债务人清偿其全部债务，使抵押权消灭。也就是说，即便在抵押状态下成功办理产权证，新的产权所有人依然要承受原土地的抵押负担，除非通过清偿债务等方式解除抵押。

综上所述，土地存在抵押情况下并非绝对不能办理产权证，关键在于是否符合法律规定的要求，如通知抵押权人、获得其同意及相应变更登记等程序的履行。在实际操作中，建议在解除抵押或与抵押权人达成一致后，再进行产权过户，以避免法律风险。