问 买房解押到国土局办抵押？

用户问题概述：用户欲了解在购房过程中，从解除原抵押至在国土局办理新抵押的具体操作及相关法律依据。

资深高级律师分析：

1. 解除原抵押程序：根据《物权法》第191条及《城市房地产抵押管理办法》第35条，解除房产原抵押需债务人（卖方）清偿全部债务或提供替代担保，经抵押权人（银行等债权人）同意后，共同向房屋所在地的不动产登记机构申请注销抵押登记。此过程需提交解除抵押申请书、债权清偿证明或替代担保材料、原抵押合同及抵押权证等文件。

2. 新抵押设立流程：根据《不动产登记暂行条例》第十六条，买方作为新的抵押权人与卖方（抵押人）应签订抵押合同，约定抵押事项并明确权利义务，然后共同向房屋所在地的不动产登记机构申请办理抵押登记。需提交的材料包括抵押合同、不动产权证书、身份证明、主债权合同（如购房贷款合同）等。

3. 法律风险防范：在解押与再抵押过程中，需关注卖方是否如期履行清偿义务、是否存在其他隐形债务导致抵押权无法顺利解除、以及新抵押登记申请是否可能因材料不全或权属争议被拒等风险。《合同法》第198条要求抵押人应保证抵押物无权利瑕疵，确保抵押权有效设立。

4. 时间安排与资金安全：为避免交易风险，建议在买卖双方签订的购房合同中明确规定解押期限及违约责任，同时可考虑引入第三方资金监管或阶段性担保等机制，确保解押资金用于清偿债务并及时完成新抵押手续。参考《民法典》第586条关于定金罚则的规定，保障买方权益。

5. 税务问题：解除原抵押及设立新抵押涉及契税、印花税等税费缴纳。根据《契税法》第6条及《印花税法》相关规定，买卖双方应按照规定税率计算并缴纳税款。此外，如涉及土地增值税，还需参照《土地增值税暂行条例》进行核算和申报。

总结：购房过程中，从解除原抵押至在国土局办理新抵押，需遵循法定程序，妥善处理债务清偿、抵押合同签订、风险防范、时间安排与资金安全、税务等问题，确保交易合法合规，保障各方权益。在整个操作过程中，严格依照《物权法》、《城市房地产抵押管理办法》、《不动产登记暂行条例》、《合同法》、《民法典》、《契税法》、《印花税法》及《土地增值税暂行条例》等相关法律法规执行。