问 土地抵押影响办预售证吗？

用户希望了解的是，土地抵押是否会影响商品房预售许可证的办理。具体而言，用户想从法律角度明确，土地抵押状态下的项目能否顺利取得预售许可。

一、土地抵押与预售许可证的关系

根据《城市房地产管理法》第45条的规定：“商品房预售应当符合下列条件：（一）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；（二）持有建设工程规划许可证和施工许可证；（三）按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的百分之二十五以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期。”这里并没有直接提到土地抵押对预售许可的影响。但是，土地抵押作为土地使用权的一种负担，可能间接影响预售许可证的办理。例如，如果土地抵押权人不同意预售，或者预售所得款项不能优先偿还抵押贷款，可能会导致预售许可证无法获得。

二、土地抵押权人的同意

根据《物权法》第191条第2款：“抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。”虽然这里提到的是“转让”，但在实践中，预售行为也被视为一种转让形式。因此，土地抵押状态下申请预售许可证时，通常需要抵押权人的书面同意，证明其知晓并同意预售行为，且预售所得款项将优先用于偿还抵押贷款。

三、预售款项的监管

《城市房地产开发经营管理条例》第27条规定：“房地产开发企业预售商品房所得款项，必须用于有关的工程建设。”这意味着预售款项的使用受到严格监管，以确保资金专款专用。在土地抵押的情况下，预售款项的使用还需符合抵押合同的约定，确保优先偿还抵押贷款，否则可能影响预售许可证的发放。

四、预售合同的效力

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第2条规定：“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。”这表明，即使土地处于抵押状态，只要开发商最终能够取得预售许可证，预售合同仍然可以被认定为有效。然而，如果因土地抵押问题导致预售许可证无法取得，预售合同则可能被视为无效。

五、地方政府的具体规定

各地政府在实施国家法律法规时，可能有更具体的规定。例如，某些地方可能要求开发商在申请预售许可证时提交土地抵押权人的同意书，或者要求预售款项直接存入特定账户，以确保抵押权人的权益不受损害。因此，具体操作时还需参照当地的相关政策和规定。

总结

综上所述，土地抵押本身并不必然影响预售许可证的办理，但开发商需确保满足法律规定的其他条件，并取得抵押权人的同意，同时遵守预售款项的监管规定。在实际操作中，建议咨询当地房地产管理部门或专业律师，以确保合规性。