问 两限房抵押贷款怎么办？

用户问题概述：用户询问关于两限房（即限价商品住房）如何进行抵押贷款的处理方式及注意事项。

资深高级律师角度的五方面分析：

1. 政策规定：根据《物权法》第一百八十四条，依法不得抵押的财产中包括“耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权，但法律规定可以抵押的除外”。由于两限房用地性质特殊，购房者只拥有有限产权，一般情况下不能直接作为商业贷款的抵押物。但是，《北京市限价商品住房管理办法》等地方性法规允许在满足一定条件后，如补交土地收益等，可上市交易并办理抵押贷款。

2. 产权性质：两限房的产权通常为有限产权，购房人在取得完全产权前需要满足一定的年限要求和相关费用缴纳。根据各地不同的两限房管理政策，如北京市规定购房满五年且补交土地收益后，房屋可以上市交易，这时才具备抵押贷款的基本条件。

3. 银行接受程度：尽管政策上存在转化完全产权并抵押的可能性，但实际上银行对于两限房抵押贷款的审批较为谨慎，需查询具体银行的相关信贷政策。银行可能会要求提供已转化为完全产权的证明材料以及评估房屋价值后决定是否发放贷款。

4. 贷款流程：若两限房符合抵押条件，贷款流程大致与普通商品房相同，包括但不限于提交申请、房屋价值评估、签订抵押合同、办理抵押登记等步骤。但在实际操作中，可能涉及额外的土地出让金补缴、产权变更等环节。

5. 风险提示：鉴于两限房的特殊性质，购房者在考虑抵押贷款时应充分了解并预估风险，例如政策变动风险、贷款审批风险等。建议在全面了解相关规定、咨询专业法律人士的前提下进行操作。

总结：两限房抵押贷款首先需满足当地政策规定的转换为完全产权的条件，然后参照普通商品房贷款流程进行操作，但因产权性质特殊，银行对这类贷款审批更为审慎，且整个过程可能存在一定的法律风险，因此购房者在办理抵押贷款时务必做好详尽的前期调查和准备。