问 房子是先过后还是先办抵押？

用户的问题主要涉及房屋交易和抵押的先后顺序，即在房产交易过程中，是先完成房屋过户手续，还是先办理抵押登记。

一、房屋过户与抵押的法定程序 根据《中华人民共和国物权法》第9条的规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”这意味着，无论是房屋过户还是抵押，都需要通过登记来实现其法律效力。通常情况下，房屋交易流程中，买卖双方会先签订房屋买卖合同，随后进行房屋过户登记，最后才可能涉及到抵押登记。因此，从法律程序上讲，房屋过户应当在抵押之前完成。

二、抵押权设立的前提条件 《中华人民共和国物权法》第187条规定：“以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。”这表明，只有当房屋所有权已经明确归属于抵押人（即卖方或买方）时，才能合法地设立抵押权。如果房屋尚未过户到买方名下，那么买方无法以其名义对房屋设立抵押。

三、银行贷款与房屋抵押的关系 在实际操作中，很多情况下，买方需要通过银行贷款来支付部分购房款项。根据《个人住房贷款管理办法》等相关规定，银行通常要求在放款前看到有效的房屋产权证明，以确保贷款安全。因此，在这种情形下，银行一般会在房屋过户后，确认房屋所有权归属无误的情况下，再进行抵押登记并发放贷款。

四、风险防控与权益保护 从风险控制的角度来看，先过户后抵押可以有效避免因一方违约导致的交易风险。例如，若先抵押后过户，卖方可能会因为其他债务问题导致房屋被查封，从而影响交易的顺利进行。此外，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉有关担保制度的解释》中也强调了抵押权设立的有效性和合法性，进一步保障了各方的合法权益。

五、特殊情况下的处理方式 对于某些特殊交易模式，如“带押过户”，即房屋在存在抵押的情况下直接进行过户，这种情况下需要满足特定条件，包括但不限于原抵押权人的同意、新贷款银行的认可等。《民法典》第406条明确规定：“抵押期间，抵押人可以转让抵押财产。当事人另有约定的，按照其约定。抵押财产转让的，抵押权不受影响。”这为“带押过户”提供了法律基础，但在实际操作中仍需遵循相关金融机构的具体要求。

综上所述，根据现行法律法规及实际操作惯例，房屋交易中通常应先完成过户登记，再进行抵押登记，以确保交易的安全性和合法性。但在特定条件下，如“带押过户”模式下，则需遵循相关法律法规及金融机构的具体要求。