问 老赖抵押房产怎么办？

用户希望了解在面对“老赖”（即失信被执行人）将其房产进行抵押的情况时，如何采取法律措施保护自己的权益，特别是关注如何有效阻止或应对这一行为，以追回欠款或保障债权安全。

1. 法律地位确认：首先，根据《中华人民共和国物权法》和《民法典》第239条，抵押权的设立需遵循法定程序，确保抵押行为的合法性。债权人需要核实抵押是否依法登记，因为未登记的抵押权不得对抗善意第三人。若发现违法抵押，可申请法院认定抵押无效。

2. 优先债权审查：《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》中指出，已登记的抵押权通常具有优先受偿权。因此，需评估老赖的房产上是否存在其他优先债权，如银行贷款抵押，这将影响追偿顺序。

3. 申请财产保全：依据《民事诉讼法》第100条，债权人可以在起诉前或诉讼中申请法院对老赖的房产进行财产保全，防止其转移资产。这一步骤可以有效限制房产交易，为后续执行创造条件。

4. 启动强制执行程序：一旦法院判决支持债权人的请求，《民事诉讼法》第224条允许债权人申请强制执行，包括拍卖、变卖抵押房产。《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》细化了执行程序，确保资产变现公平合理。

5. 利用失信被执行人制度：根据《最高人民法院关于公布失信被执行人名单信息的若干规定》，将老赖纳入失信被执行人名单，可以限制其高消费，增加其还款压力，同时通过社会信用体系施压促使其履行义务。

总结来说，面对老赖抵押房产，债权人应迅速行动，通过法律手段确认抵押有效性，申请财产保全，利用法律程序保护自身利益，同时借助失信被执行人制度增加执行力度，最终通过强制执行实现债权回收。法律依据确保了债权人权益的合法保护，但每一步操作都需在专业律师指导下进行，确保策略的有效实施。