问 买房土地存在抵押吗怎么办？

用户提出的问题核心在于：在购买房产时，如果该房产所占土地存在抵押情况，应当如何处理，以及这一过程中的法律依据和应对策略。

法律分析：

1. 识别抵押状况：首先，购房者应当通过查询不动产登记信息，确认目标房产是否存在土地使用权抵押。根据《中华人民共和国民法典》第217条，“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但是法律另有规定的除外。”因此，所有的抵押信息应登记于不动产登记簿中，对公众开放查询。

2. 评估风险与影响：若房产土地存在抵押，需评估此抵押对购房交易的影响。《民法典》第406条规定：“抵押期间，抵押人可以转让抵押财产。当事人另有约定的，按照其约定。抵押财产转让的，抵押权不受影响。”这意味着，即使土地存在抵押，房产仍然可以交易，但购房者需要确保原抵押权不会影响到自己的权益。

3. 协商解决：购房者应与卖方及抵押权人（如银行）进行沟通，寻求解决方案。一种常见方式是要求卖方先行解除抵押，这可能涉及卖方提前还款或重新安排贷款。《民法典》第410条指出：“债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，抵押权人可以与抵押人协议以抵押财产折价或者以拍卖、变卖该抵押财产所得的价款优先受偿。”

4. 合同保护：在购房合同中加入相应条款，明确卖方有义务清除所有抵押，并规定违约责任。《民法典》第577条规定了违约责任，“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”

5. 法律咨询与专业帮助：鉴于房产交易涉及复杂法律问题，建议购房者在交易前咨询专业律师，确保所有法律手续完备，避免未来纠纷。《民法典》虽为基本法律框架，但具体操作仍需依据地方性法规和实务操作指南。

总结：

面对房产土地抵押问题，购房者应主动查询并充分了解抵押详情，与相关方积极协商，确保交易安全。同时，通过法律手段保护自身权益，必要时寻求专业法律意见，以顺利完成房产交易，避免潜在风险。