问 买房与房主有抵押怎么办？

当购房者发现所购房屋存在抵押时，首要任务是确认抵押状态及其对交易的影响，并考虑通过协商解除抵押、调整合同条款或寻求法律途径来保护自身权益。这需要综合考量房屋的实际价值、卖方的信用状况以及可能涉及的法律责任。

1. 了解抵押详情：首先，买家应当详细了解房产上的抵押情况，包括抵押权人、债务金额及还款期限等信息。根据《中华人民共和国民法典》第406条，“抵押期间，抵押人可以转让抵押财产。当事人另有约定的，按照其约定。抵押财产转让的，抵押权不受影响。”

2. 评估风险与成本：评估继续交易的风险与成本，包括但不限于支付额外费用以解除抵押的可能性。依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉物权编的解释（一）》第八条规定：“买受人不知道或者不应当知道标的物设有权利负担而签订买卖合同的，出卖人未履行告知义务导致买受人损失的，应当承担赔偿责任。”

3. 协商解决方案：尝试与卖家协商解决办法，比如由卖家先行偿还债务解除抵押后再行过户，或是双方共同寻找第三方资金支持。参考《民法典》第597条，“因出卖人未取得处分权致使标的物所有权不能转移的，买受人可以解除合同并请求出卖人承担违约责任。”

4. 调整合同条款：如果决定继续进行交易，则应在正式购房合同中明确相关事项，如设置合理的付款条件、增加卖方违约条款等。根据《民法典》第465条，“依法成立的合同，受法律保护。”

5. 采取法律行动：若协商无果且认为自身权益受到侵害时，可向法院提起诉讼，要求确认合同效力或主张损害赔偿。参照《民事诉讼法》第一百一十九条，“原告起诉必须符合下列条件：(一)原告是与本案有直接利害关系的公民、法人和其他组织；(二)有明确的被告；(三)有具体的诉讼请求和事实、理由；(四)属于人民法院受理民事诉讼的范围和受诉人民法院管辖。”

总之，在处理带有抵押权的房产交易时，购房者应谨慎行事，充分调查相关信息，并在必要时寻求专业法律顾问的帮助，确保自己的合法权益得到妥善维护。同时，也要准备好面对可能出现的各种复杂情形。